O legislador pátrio, desde do memorável Hélio Beltrão[2], Ministro da Desburocratização, vem tentando juntamente com o Poder Judiciário promover a concretização de meios extrajudiciais capazes de cumprir o acesso à justiça de forma célere, vindo também a mitigar o vasto monopólio judicial e, a sobrecarga de ações judiciais.

Dessa forma, a regularização da propriedade imobiliária seja urbana ou rural vem da necessidade de se dar cumprimento ao mandamento constitucional de propugna pela função social da propriedade e do contrato, gerando assim salutar movimentação econômica além de dar o pleno exercício do direito fundamental da propriedade o que se atrela diretamente ao princípio da preservação da dignidade humana e ao Estado Democrático de Direito.

Nesse sentido vieram as alterações da lei que promoveram a inclusão dos artigos 216-A e 216-B na Lei de Registros Públicos e que permitem a material concretização de direitos fundamentais através da concessão por meio extrajudicial.

Saliente-se ainda que após a promulgação da Constituição Federal Brasileira de 1988 tanto o Poder Legislativo como o Judiciário procuraram promover meios cabais para efetivar direitos fundamentais e sociais no bojo do texto constitucional vigente.

A regularização da propriedade requer meios alternativos de resolução por meios criados pelo Judiciário, através o Conselho Nacional de justiça emitiu a Resolução 125 e, 29 de novembro de 2010, estabelecendo o compromisso direitos no âmbito processual judicial e extrajudicial.

A progressiva desjudicialização intenta diminuir a sobrecarga de processos judiciais utilizando-se de servidores públicos organizados, seja em serventias notarias como nas registrais.

Note-se que são órgãos que garantem a função social e a segurança jurídica das relações negociais, inclusive nas áreas de direito de propriedade, direito de família e direito das sucessões[3].

Lembremos que a propriedade imobiliária bem como o acesso à moradia não são apenas direitos fundamentais e sociais relacionados ao direito patrimonial, são, principalmente, a garantia de pleno exercício dos direitos fundamentais relacionados com a preservação da dignidade humana.

No sentido de facilitar a regularização fundiária pode-se dizer que a implementação da usucapião e da adjudicação compulsória extrajudiciais serviram como meios auxiliares para materialização de tais direitos, e consequentemente, com a redução de demandas judiciais com essa finalidade.

O direito de propriedade, como parte do direito patrimonial, transmudou-se para uma nova abordagem interpretativa após o movimento de constitucionalização do Direito Civil.

Advinda do poder central de proteção do Estado e promoção da liberdade do indivíduo expresso no Código Civil Brasileiro de 1916, o Brasil consubstanciou a visão oitocentista do Código francês de Napoleão de que a propriedade era a base da sociedade e das relações privadas.

Entretanto, a indumentária interpretativa requereu uma virada paradigmática consequencial fenomenológico do Estado Democrático de Direito pós promulgação da Constituição Federal em 1988.

E, Canotillho, ao realizar uma análise sobre o princípio democrático como norma jurídica constitucionalmente positivada, pontua que “[...] como direitos subjectivos a prestações sociais, económicas e culturais, os direitos fundamentais constituem dimensões impositivas para o preenchimento intrínseco, através do legislador democrático desses direitos” (2003, p. 209-291).

Visto que o Estado Democrático advém da participação legitimada do povo na criação da constituição, material, formal e procedimentalmente para determinar os pressupostos e os procedimentos segundo os quais as “decisões” e as “manifestações de vontade do povo” são jurídica de politicamente relevantes” (2003, p. 292).

A concretização, portanto, significa a realização pelos três poderes dos ditames expressos na Constituição por meio da soberania popular, seja diante de políticas públicas ou hermenêutica adequada dos tribunais, promove-se sua aplicabilidade.

Corroborando com Canotilho, Perlingieri coaduna que “Mediante o juízo de conformidade da lei ordinária à função social se realiza o controle de legitimidade constitucional” (2002, p. 227).  

Em cumprimento ao acesso à justiça em tempo razoável, mediante a evolução social foram necessárias mudanças legislativas que promovessem o acesso do cidadão aos seus direitos e, por conseguinte, a concretização de direitos fundamentais e sociais, dentre esses, a função social da propriedade e do contrato, bem como, o direito de propriedade e moradia, direitos que compõe o arcabouço jurídico para uma existência digna. 

Através do liberalismo e do individualismo, sem que o Estado pudesse intervir no exercício absoluto do direito à propriedade pelo proprietário, o Estado Democrático diversamente, requer os meios que coadunem com a liberdade e com a função social da propriedade e do contrato.

E, ainda atendam às transformações sociais e econômicas que exigem contínuo aperfeiçoamento do poder público na estrutura e regulação de relações jurídicas privadas gerando o necessário equilíbrio social, mas sem que as partes percam sua liberdade.

Aliás, a perspectiva do vigente Código Civil brasileiro atende a contemporaneidade e, sua inspiração tanto na técnica legislativa, como no viés prático, trouxe fartos modelos jurídicos abertos.

Baseando-se num direito existencial, ou seja, o que é necessário para que o ser humano tenha uma existência digna correspondente aos princípios[4] de direitos e garantias fundamentais expressos na diretriz democrática, a propriedade, sua aquisição e regularização dessa aquisição são o constructo que compõe o arcabouço civil-constitucional.   

No intuito de promoção da aplicabilidade dos ditames constitucionais no Direito Privado, observa-se a propriedade e o contrato como meios de garantia do exercício da dignidade no expresso art. 5º, incisos XXII e XXIII, e art. 170, incisos II e III, da vigente Constituição Federal Brasileira.

Ainda, compreende-se a aplicabilidade do direito social de moradia expresso no art.  6º, da Constituição Federal, em decorrência de que o estudo realizado abarca a regularização da propriedade, portanto, a regularização da aquisição do bem imóvel para o exercício fundamental social de moradia também como concretização do direito existencial.

Propugna-se pela interpretação de que a regularização da propriedade urbana ou rural é a concreta possibilidade de promoção dessa extensão do indivíduo por meio da obtenção de bens.

Nesse vetor, o direito pretende amoldar-se à evolução social e interpretativa criando formas de acessar a concreção desses direitos em atendimento aos anseios sociais. Para tanto, o acesso à justiça deve ser estruturado de maneira que o requerente obtenha esse cumprimento. 

O princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF/1988) serve como balizador do exercício do direito de propriedade, permitindo que a propriedade não utilizada adequadamente pelo seu titular possa ser redistribuída para quem dela necessita ou mesmo detém o domínio, proporcionando a solidariedade política econômica e social e o pleno desenvolvimento da pessoa.

A seu turno, a função social dos contratos visa a proteger a dignidade da vida humana, a erradicação da pobreza, a eliminação das desigualdades sociais, valores de um Estado Democrático de Direito. Modernamente, portanto, é aceitável armar que a concepção social do contrato é um dos pilares da teoria contratual

A aquisição da propriedade faz parte do estudo dos direitos reais e expressa em seu art. 1.227 que os direitos reais sobre imóveis só serão adquiridos formalmente mediante o registro no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, qualquer dos tipos específicos de direitos reais expressos no art. 1.225 do CC, dependerá do registro para sua formalização e consequente reconhecimento perante terceiros.

Como a abordagem da pesquisa trata da usucapião e da adjudicação compulsória, os requerentes que as reivindicam dependem de um processo, anteriormente apenas possibilitado pela via judicial, para reconhecer seu domínio e ter sua titularidade registrada junto à matrícula do imóvel obtendo assim, o título de propriedade.   

Portanto, a matrícula, ou o documento registral, é a formalização da propriedade, indicando a titularidade, e para que ela seja alcançada decorre-se de duas formas: derivada ou originária. Essa instrumentalização da titularidade dá reconhecimento perante terceiros, propiciando uma complexidade de faculdades de exercício pelo titular de usar, gozar, dispor e reivindicar.

O proprietário pode usar, gozar e dispor da coisa e o direito de rei vindicar de quem a injustamente a possua ou detenha. O conceito genérico, no direito brasileiro, de direito de propriedade é o poder jurídico concedido pela lei a algum para usar, gozar, dispor de um determinado bem e de reavê-lo, de quem quer que injustamente o esteja possuindo. A guisa do Código Beviláqua, o Código Reale (2002) não definiu a propriedade nem posse, mas positivou que possuidor é todo aquele que tem, de fato, o exercício pleno ou não dos poderes inerentes à propriedade.

Portanto, só se refere aos atributos da propriedade.

Importante relembrar que até o ano de 1850 os registros de propriedade eram realizados no Livro da Paróquia Católica, conhecido como registro do vigário.  Anterior a essa data o sistema registral brasileiro era caótico, advindo das sesmarias[5], portanto, terras públicas, “grade número de sesmarias não demarcadas, nem registradas, nem confirmadas; igualmente significativa era a quantidade de ‘posses’, prática comum de aquisição de terra [...].

Para responder aos anseios é promulgada, em 1850, a Lei 601, conhecida como Lei de Terras, verdadeiro marco na história da propriedade privada”. Passou a estabelecer critérios para legitimar o direito à terra, ou seja, regularizar o quadro fundiário brasileiro distinguindo o domínio público do particular (VARELA, 2002, p. 756).

Nem sempre o titular, expresso na matrícula registral, exerce efetivamente o domínio do imóvel. O domínio ou o exercício de algumas das faculdades da propriedade, pode ser exercido pelo possuidor que detém a propriedade informalmente, usando, gozando, dispondo ou reivindicando de terceiros (art. 1.196, art. 1.210 do CC.).

A importância do registro não serviu apenas para regularização fundiária do país, mas para a viabilização da movimentação econômica de maneira segura, propiciando as garantias de crédito.

O destaque à esse ponto é necessário ao argumento do tema da  pesquisa, pois a regularização da propriedade permite que as pessoas que exercem o domínio, mas não possuem o documento registral adequado de propriedade possam obter a formalização,  contribuindo para que a função social da propriedade promova o acesso desses  possuidores/promitentes compradores ou cessionários ao direito de fazer parte da coletividade  e à todos os direitos fundamentais e sociais inerentes ao bem imóvel para o exercício pleno do  direito existencial.

Ainda, possui uma complementariedade essencial quando propiciado pelo Estado que essa regularização seja célere após a criação dos procedimentos extrajudiciais. a aquisição da propriedade imóvel ganhou procedimentos novos de regularização pela via extrajudicial.

Em 2015, a Lei 13.105, que instituiu vigente Código de Processo Civil, por meio do expresso art. 1.071, nas disposições finais e transitórias, alterou a Lei de Registro Públicos incluindo o art. 216-A, admitindo o pedido de reconhecimento de usucapião processado diretamente pelo registro de imóveis competente.

A norma que posteriormente foi regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça com a publicação do Provimento nº 65 em 14 de dezembro de 2017. 

Consequentemente, a Lei nº 14.382 de 27 de junho de 2022, em conjunto com a disposição sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, alterou dispositivos de legislações correlatas como a inclusão do art. 216-B, também da Lei de Registro Públicos, possibilitando a efetivação de adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de compra e venda[6] ou de cessão, diretamente no registro de imóveis competente.

A Usucapião extrajudicial nominada também como “prescrição aquisitiva”, em razão da aquisição da propriedade decorrer da comprovação do prolongamento do prazo da posse e uma qualificação, ou seja, o cumprimento de requisitos para sua comprovação, a usucapião é forma originária9 de aquisição porque, a princípio, não há vínculo entre o possuidor e o proprietário anterior.

A usucapião além do prolongamento do tempo exige o cumprimento de determinados requisitos: a) pessoais - aplica-se à usucapião as causas impeditivas e suspensivas da prescrição, art. 1.244, CC); b) reais – não são usucapíveis os bens públicos; c) formais – que a posse exercida pelo usucapiente comprovadamente tenha o prolongamento do tempo (posse ad usucapionem), seja mansa, pacífica e contínua (ininterrupta), tenha o possuidor animus domini.

O Código Civil brasileiro vigente adotou a teoria objetiva da posse no art. 1.196: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. Para o Código pátrio não interessa o animus domini sob o ponto de vista subjetivo.

Pouco importa se alguém acordou numa manhã de um dia qualquer, útil ou não com animus domini[7]. O elemento volitivo somente assume importância quando é possível reconhecer os efeitos práticos dessa manifestação de vontade.

Deste modo, o art. 1.196 do CC exige que a posse seja reconhecida em relação àquele que se comporte como proprietário e que isso possa ser reconhecido no meio social.

Trata-se de avaliação  objetiva, e não subjetiva. Aquele que cuida, conserva e prática atos de posse, como se  proprietário fosse, deve ser reconhecido como possuidor. O reconhecimento de sua condição advém dos aspectos de externação de sua vontade. Somente nesta perspectiva o animus domini tem alguma relevância.

“O prescribente não realiza a usucapião apenas sobre o bem, mas sobre os direitos que recaem sobre o mesmo; de modo que se opera verdadeira confusão nos moldes do art. 381 do CC brasileiro.

O novo titular do domínio também se torna o novo credor dos eventuais ônus que gravavam o imóvel, motivo pelo qual os mesmos desaparecem”.

O doutrinador Couto, parte de uma argumentação diversa de que a usucapião é necessariamente forma de aquisição originária, de acordo com o autor “[...] pode-se considerar a aquisição por usucapião tanto como forma derivada de aquisição, por já ter ido um dono anterior (ponto de vista da coisa), quanto como forma originária, se não houver relação jurídica entre o antigo e novo proprietário (ponto de vista dos titulares da propriedade).

Nos arts. 246 e 249 do Código de Processo Civil, a ação de usucapião enquadra-se como ação ordinária. Procedimento deveras demorado o que consequenciou, conjuntamente ao movimento iniciado pelo Conselho Nacional de Justiça, nos termos da Resolução nº 125, por meios consensuais de resolução de conflitos, a previsão do art. 1.071 do Código de Processo Civil.

Em consonância a criação de formas diversas de concessão da tutela jurisdicional, o Estado vem criando normas que relativizam a monopolização judicial, proporcionando desjudicializar procedimentos. 

A usucapião administrativa[8] já era possível quando da promulgação da Lei 11.977/2009 permitia a legitimação da posse nos termos do art. 183 da CF/1988 (art. 60).

Com o advento do art. 1071, a usucapião extrajudicial independe de metragem para sua requisição. A inclusão do art. 216-A na Lei de Registros Públicos passou a prever que, sem prejuízo da via judicial, o usucapiente poderá requerer a usucapião, em qualquer das suas modalidades, diretamente junto ao Registro de Imóveis competente, ou seja, a qual pertence a circunscrição do imóvel.

Diversamente do procedimento judicial em que a sentença declaratória servia de instrumento para o registrado promover o registro da aquisição originária na matrícula do imóvel, o pedido extrajudicial se dará pelo usucapiente representado por seu advogado ou por defensor público, mediante a apresentação de documentos necessários.

Demonstra-se que o Provimento nº 65 em dezembro de 2017, do Conselho Nacional de Justiça, traçou algumas diretrizes foram instituídas para a formalização segura da usucapião extrajudicial.

Além de documentos que já eram necessários para a comprovação da posse  prolongada e contínua em uma ação judicial de usucapião, que comprovariam sua modalidade,  na extrajudicial são também necessários: a planta e memorial descritivo do imóvel assinado por  profissional técnico responsável, procuração, documentos dos usucapientes, certidões negativas  do usucapiente, cônjuge, demais possuidores e dos proprietários, certidões do relativas ao imóvel (Municipais e/ou Federais) (art. 4º do Provimento).

Ainda, no procedimento extrajudicial a Ata Notarial é documento obrigatório para ser apresentada junto com o requerimento indicativo do modelo de usucapião que será requerido para reconhecimento, nos termos do art. 319 do CPC conforme art. 3º do provimento 65/2017. 

A desjudicialização[9] tem início antes mesmo da Resolução do CNJ nº 125/2010, com a vigência da Lei nº 11.441 de 2007, que passou a prever o procedimento extrajudicial de inventários, partilhas, divórcios e separações junto às serventias notariais por meio da lavratura de escrituras públicas.   

 Após 5 (cinco) anos o possuidor poderá converter seu título em registro de propriedade de imóvel urbano de até 250m2 para moradia sua e de sua família, desde que não fosse proprietário de outro imóvel urbano ou rural (art. 183, CF/1988). 

A Ata Notarial é documento público lavrado por tabelião, onde esse descreve os fatos por ele apreendido, ou seja, de acordo com o requerido pelo advogado da parte usucapiente, matrícula atualizada, e documentos pessoais das partes, o tabelião irá lavrar a Ata Notarial[10] relatando a modalidade de usucapião requerida, inclusive realizando vistoria in loco para averiguar o imóvel, conversar com os confrontantes, tudo no intuito de certificar-se dos fatos (art. 5º do Provimento).

O art. 4º do Provimento nº 65/2017 especifica os itens que o tabelião deverá atestar para a lavratura da Ata Notarial.    A celeridade do procedimento também se observa no expresso no §2º, art. 216-A da Lei de Registros Públicos e art. 10 do Provimento, caso o memorial descritivo não contenha a assinatura dos proprietários, ocupantes a qualquer título ou confrontantes e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, esses serão notificados para que se manifestem no prazo de 15 (quinze) dias. Se forem infrutíferas as notificações o oficial registrador irá proceder notificação por edital em meio de grande circulação.

O art. 10 do referido Provimento[11] é importante, visto que há casos de usucapião em que o usucapiente comprou ou possui imóvel de proprietário que já se encontra falecido e não tem conhecimento de onde encontrar os herdeiros para a respectiva notificação.

Nesse aspecto, o art. 13[12] do Provimento foi salutar ao descrever exemplos de títulos ou instrumentos que servirão de comprovação da relação jurídica e do consentimento expresso do titular tabular, sendo dispensada, nesses casos, a notificação extrajudicial.     

Estando o requerimento devidamente instruído o oficial do registro de imóveis irá notificar os órgãos da União, Estado, Distrito Federal ou Municípios para suas manifestações.

Contudo, após realizada a análise pelo oficial no prazo de 10 (dez) dias da prenotação (art. 188, da Lei nº 6015/1973), esse poderá solicitar diligências ou fornecer nota devolutiva para o requerente (art. 17 do Provimento e §8º do art. 216-A).

Não concordando com a negativa do oficial registrador em realizar o registro o requerente poderá suscitar dúvida nos termos do art.  198 da Lei nº 6.015/1973.

A adjudicação é meio de aquisição da propriedade pelo promitente comprador ou promitente cessionário, quando realizado negócio jurídico entre as partes sem a formalização adequada por escritura pública[13].

Toda a transferência de propriedade exige uma forma (art. 108 do CC) e, a escritura pública é essencial a validade do negócio de compra e venda e de cessão em relação a bens imóveis.

A despeito do contrato particular ou mesmo a escritura pública de promessa de compra e venda ou cessão serem instrumentos hábeis para a realização de negócio jurídico válido, esse instrumento não transfere a propriedade.

Nada impede que o promitente registre a promessa, contudo ela concede apenas o direito de preferência em caso de transferência do bem e não a efetiva concessão da titularidade tabular.

No cumprimento do compromisso de assinatura da escritura pública para a transferência da titularidade, “não há uma nova manifestação de vontade, há sim uma mera ratificação da vontade que já foi dada e que retroage àquela data do compromisso de compra e venda” (BRANDELLI, 2008, p. 252).

Em razão da omissão do vendedor ou cedente em fornecer o instrumento hábil para a transferência da propriedade, o Código Civil Brasileiro em seu art. 1.418, permitia ao promitente requerer judicialmente sentença de adjudicação do imóvel.

A ação de adjudicação[14], nos moldes de ação ordinária (art. 497 e 536 do CPC), propicia o juízo substituir a declaração de vontade expressa do promitente vendedor.

O art. 216-B da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 14.382/2022, faculta às partes possibilidade de requerer a adjudicação compulsória diretamente junto ao registro de imóveis competente, sem prejuízo da via judicial.

A referida alteração legislativa é de crucial importância, não apenas pelo intuito de diminuição de ações judiciais que causam o abarrotamento do poder judiciário, mas por propiciar aos interessados o acesso à justiça de forma muito mais célere e econômica.

Reconhecida a validade do negócio jurídico, o registro, inclusive, da promessa gerava efeitos jurídicos para as partes e perante terceiros. É adequado que o legislador para facilitar a regularização da propriedade dentro de um prazo razoável em prol do exercício do direito fundamental existencial e em cumprimento à função social da propriedade, que ficam obstados também, pela demora do poder judiciário em fornecer a tutela jurisdicional. 

O art. 216-B expressa que tanto o promitente comprador[15], cessionários ou sucessores, devidamente representados por seus procuradores, poderão requerer a adjudicação extrajudicial.

Além do instrumento de promessa, o requerente deverá instruir o requerimento junto ao registro com o comprovante de omissão (inadimplemento) da obrigação por parte do promitente vendedor, comprovante de pagamento do ITBI[16] (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e certidões dos cartórios distribuidores do imóvel e do domicílio do requerente para demonstrar a inexistência de litígio sobre a promessa. 

Difere-se, especificamente, da usucapião extrajudicial em relação a apresentação de documentos, por não ser necessário memorial descritivo e mapas com as respectivas assinaturas dos confrontantes e/ou proprietários para comprovação de posse, em razão de que o próprio proprietário tabular declarou sua vontade em vender ao promitente comprador o imóvel e ter recebido o valor pela transação. 

Da mesma forma que a usucapião extrajudicial viabilizou a notificação via edital no caso do proprietário usucapido ou sucessores, não serem encontrados, poderá ser utilizada a mesma interpretação para a adjudicação extrajudicial.   

Tanto a usucapião quanto a adjudicação estão alinhavados com a concretização dos ditames constitucionais, além de corroborar com a função social do registro no sentido de que a propriedade devidamente registrada cumpre seu papel social e econômico, beneficiando o proprietário com segurança jurídica (COUTO, 2016, p. 56) e demais direitos disponíveis que agregam à uma existência digna.

Desde de 2017, após a regulamentação da usucapião extrajudicial pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça o acesso à justiça ao cumprimento da função social da propriedade, por meio da regularização registral têm sido concedidas sem prejuízo da via judicial.

Da mesma forma será possível, o requerimento de adjudicação compulsória de bens imóveis nos termos do art. 216-B da Lei de Registros Públicos, será meio alternativo de concreção de direitos fundamentais e sociais.

Há, portanto, perspectivas de que esses institutos, mesmo que facultativos, diminuam o abarrotamento de processos judiciais e concedam o acesso célere e a real efetivação de direitos.

Há ainda, a inovação da adjudicação compulsória extrajudicial foi trazida pelo Lei 14.382/2022. Antes da alteração legal, a adjudicação era feita apenas pela via judicial. Essa medida desjudicializadora possibilita um processo mais simples, rápido, célere e menos oneroso para o cidadão.

Há, ainda, quatro tendências tecnológicas para atos extrajudiciais como videoconferências e atos notariais remotos, os contratos[17] inteligentes que automatizam a execução de acordos e podem simplificar o processo de documentação, oferecendo segurança jurídica e transparência.

Aliás, a imutabilidade e rastreabilidade oferecidas pela blockchain proporcional um adicional de confiança e autenticidade aos documentos notariais, a verificação de identidade digital sendo fundamenta o para atos notariais on-line, com uso de métodos biométricos, e garantido a autenticidade das partes envolvidas, a integração de assinaturas eletrônicas certificadas.

Referências

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Notas:

[1] Na cobrança extrajudicial não existe a presença ou a interferência de advogados ou qualquer tipo de ação judicial. Nesse tipo de cobrança, a empresa é quem entra em contato com o devedor e propõe um acordo para o devido acerto das contas. Por isso que ela é chamada de cobrança amigável. A comunicação pode ser por meio de carta de cobrança extrajudicial, telegrama, e-mail ou outras formas documentadas que certifiquem um aviso para pagamento do débito.

[2] Hélio Marcos Pena Beltrão (Rio de Janeiro, 15 de outubro de 1916 — Rio de Janeiro, 26 de outubro de 1997) foi um economista e administrador brasileiro, atuando como ministro nos governos João Figueiredo e Costa e Silva. É pai da jornalista Maria Beltrão. Foi um dos signatários do Ato Institucional Número Cinco.

[3] Vejam alguns procedimentos extrajudiciais possíveis, a saber: Inventário e partilha de bens O inventário e partilha de bens na forma extrajudicial está previsto no artigo 610, parágrafos 1º e 2º do Código de Processo Civil. Para os casos de divórcio, separação ou extinção de união estável na forma extrajudicial, as regras são semelhantes e encontram previsão no artigo 733 do Código de Processo Civil: Consenso entre os cônjuges ou companheiros envolvidos; Inexistência de filhos menores; Os cônjuges ou companheiros deverão estar acompanhados de advogado de sua confiança no ato da escritura e portando todos os documentos solicitados pelo tabelião para a lavratura do ato, incluindo o comprovante de recolhimento das taxas ou impostos. Ressalte-se que através da Lei 14.181/2021, que é conhecida como a Lei do Superendividamento que, novamente, protege o descontrole financeiro e incentiva a prática de dívidas sob o argumento posterior de repactuação da dívida por afetar o mínimo existencial do devedor. A Lei do Superendividamento transferia a responsabilidade da educação financeira para o fornecedor. O que pode inibir a cobrança extrajudicial.

[4] São princípios fundamentais da propriedade:  1º - Oponibilidade erga omnes: o direito de propriedade é oposto contra qualquer pessoa da sociedade humana que o viole – caráter absoluto. 2º - Publicidade: o direito de propriedade só é oponível quando se torna público, e a propriedade se torna pública pelo registro. O registro dá publicidade à propriedade.  3º - Perpetuidade: o direito de propriedade é perpétuo. Não é obrigatório. A propriedade só desaparece por vontade do proprietário ou por determinação legal. Existe uma exceção que é a propriedade resolúvel.  4º - Exclusividade: não é um princípio absoluto. Exceção: condomínio. 5º - Elasticidade: a propriedade pode se distender ao máximo ou comprimir ao máximo à vontade do proprietário. Quando o proprietário detém todos os poderes, há a propriedade plena. Quando um dos poderes é retirado do proprietário, chama-se propriedade limitada, o mesmo que direito reais sobre coisas alheias. Ex: superfície, usufruto, hipoteca.

[5] Sesmaria era um lote de terras distribuído a um beneficiário, em nome do rei de Portugal, com o objetivo de cultivar terras virgens. Originada como medida administrativa nos períodos finais da Idade Média em Portugal, a concessão de sesmarias foi largamente utilizada no período colonial brasileiro. Sesmarias eram terrenos abandonados pertencentes a Portugal e entregues para ocupação, primeiro no território português e, depois, na colônia, o Brasil, onde perdurou de 1530 até 1822. O sistema foi utilizado desde o século XII nas terras comuns, comunais ou da comunidade. O nome sesmaria deriva de sesmar, dividir.

[6] A promessa de compra e venda é espécie de contrato através qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária (ou promitente) compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados. Para parte da doutrina, a diferença entre o compromisso e a promessa de compra e venda é a existência da cláusula de arrependimento: o compromisso é irretratável, e a promessa admite arrependimento. A lei, por outro lado, não faz diferenciação entre os termos “compromisso” e “promessa”. A promessa de compra e venda é espécie de contrato através da qual uma pessoa física ou jurídica, denominada promitente ou compromitente vendedor (a), se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária compradora (a), bem imóvel por preço, condições e modos pactuados. A forma do contrato em foco, seu efeito e sua execução têm sido alvo de diversas discussões doutrinárias, e até mesmo jurídicas, dando origem a diferentes correntes jurisprudenciais e merecendo, outrora, atenção do legislador, com sucessivas alterações nas normas referentes aos contratos de promessa de compra e venda, culminando com a introdução no Código Civil de 2002 dos arts. 1.417 e 1.418, que tratam do direito do promitente comprador.

[7] O conceito de animus domini não está explicitamente presente no Código Civil, por se tratar de um elemento subjetivo decorrente da doutrina jurídica. A lei, no entanto, estabelece que o usucapiente possua a coisa “como se sua fosse” exigindo, portanto, o animus domini como elemento da posse. O animus domini é um elemento subjetivo decorrente da doutrina jurídica e, por isso, não está explícito no Código Civil. Ele pode ser entendido como a íntima vontade, intenção ou convicção de ser dono de um determinado bem.

[8] Há várias modalidades de usucapião – usucapião extraordinária, usucapião ordinária, usucapião familiar, usucapião especial de imóvel urbano – que se diferenciam pelos requisitos de localização (urbana ou rural), área do terreno, uso do imóvel (habitacional, produtivo), e de tempo de posse necessário à aquisição (de cinco a quinze anos). Até a aprovação da Lei nº 11.977/2009, a aquisição de imóvel por usucapião apenas se operava pela via judicial, independentemente da modalidade. Os procedimentos de de­marcação urbanística e legitimação de posse em áreas privadas, na forma prevista pela Lei, possibilitaram que a usucapião especial de imóvel urbano seja realizada totalmente pela via administrativa, envolvendo os beneficiários, o poder público promotor da regula­rização fundiária de interesse social e o cartório de registro de imóveis da circunscrição imobiliária onde se localize o imóvel.

Sem prejuízo do tempo de posse anterior, a legitimação registrada no cartório de registro de imóveis dá publicidade à posse mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, daquele que não seja concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural, nem tenha sido beneficiado por legitimação de posse anterior.

[9] A desjudicialização deu salto em 2015. O incentivo à solução consensual de conflitos foi uma das pautas iniciais da agenda estratégica do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que em seu primeiro ano lançou o Movimento Nacional pela Conciliação (2006). Alguns exemplos de desjudicialização no Brasil: a) Lei nº 8.560/92 que se refere ao reconhecimento de paternidade perante os serviços de registro civil; b) Lei nº 9.514/97, que trata dos procedimentos de notificação do devedor e leilão extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária; c) Lei nº 10.931/2004, que autoriza a retificação administrativa dos registros imobiliários; d) Lei 11.481/2007 que dispõe sobre a regularização fundiária para zonas especiais de interesse social; e propiciaram que o judiciário, nesses casos, ficasse limitado aos conflitos de interesse, às contendas, e que, por seu turno, os cartórios extrajudiciais passassem a atuar de forma a prevenir litígios e homologar acordos, solucionando com agilidade os problemas.

[10] A natureza jurídica da ata notarial se fundamenta numa tripla-função, ou seja, autenticadora (atribui autenticidade notarial), probatória (pré-constitui prova) e conservadora (perpetua num documento notarial). Ata Notarial é o instrumento público através do qual o tabelião descreve, por seus sentidos, uma determinada situação ou um determinado fato que lhe é apresentado pelo interessado, e o translada para seus livros de notas ou para outro documento.

[11] Um resumo do Provimento nº 65/CNJ, que uniformizou nacionalmente a usucapião extrajudicial. Trataremos apenas da ata notarial e da tributação, deixando para os Registradores de Imóveis esclarecerem os principais pontos sobre o procedimento: 1) Sobre a competência do Tabelião para lavratura da ata notarial de usucapião: Nos termos do art. 5º, a ata notarial mencionada no art. 4º do provimento será lavrada PELO TABELIÃO DE NOTAS DO MUNICÍPIO EM QUE ESTIVER LOCALIZADO O IMÓVEL USUCAPIENDO OU A MAIOR PARTE DELE. OBSERVAÇÃO: o art. 5º, o § 7º do art. 4º autoriza lavratura de OUTRAS atas notariais e de escrituras declaratórias por outros notários, ainda que de diferentes municípios.

[12]  O provimento nº 65/2017 do CNJ, no art. 13, § 1º, Ia VII, ensina que é dispensada a notificação do titular da matrícula quando apresentados alguns documentos que comprovem a anuência presumida decorrente de atos e negócios jurídicos anteriores.

[13] Caio Mário da Silva Pereira menciona a controvérsia, a tendência da doutrina e da jurisprudência na aceitação do instrumento particular, mas leciona que “plantado no terreno do direito real de promessa de venda, não se poderia em tese deixar de exigir a forma pública para a sua integração, uma vez que ela é da substância do ato, em todos os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior à taxa legal, excetuado o penhor agrícola” (art. 134, II, do CC de 1916) ressalvando a exceção por lei especial quanto aos terrenos loteados.

[14] Atentem-se sobre os documentos exigidos na ação de adjudicação compulsória.  Contrato; Quitação final, ou recibos que demonstrem o pagamento total das prestações; Certidão de propriedade (vintenária, onde se indica a evolução da matricula); IPTU atual; comprovante de notificação, constituindo o compromitente vendedor em mora. SÚMULA 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

[15] Ad memorandum, o art. 1.088 do Código Civil de 1916, no dizer de Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil - Forense), é “o ponto de partida” da série de fases em nosso direito envolvendo a promessa de compra e venda. Nos termos do artigo citado, poderia o promitente vendedor, antes de celebrado o contrato definitivo (compra e venda), arrepender-se.

[16]  Basicamente, o cálculo é feito em cima da área disponível, valor unitário padrão residencial com base na Planta Genérica de Valores do Município, idade do imóvel, características da construção e localização. Além disso, o cálculo do valor venal leva em consideração acréscimos, reformas e modificações.  Alguns compradores também podem conseguir até 50% de desconto no valor do imposto, sendo obrigatório que ambos compradores estejam na sua primeira aquisição de imóvel, segundo a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

[17] O contrato-promessa de compra e venda é um documento escrito, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador). Trata-se de uma convenção pela qual as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar um novo contrato, futuro e definitivo, num determinado prazo, ou quando verificados certos pressupostos (artigo 410 n.º 1 do Código Civil).

O contrato-promessa regula os direitos e deveres de comprador e vendedor até à realização da escritura pública da casa. O documento estabelece as condições para a concretização do negócio. Inclui, entre outras informações, os valores da compra, o sinal dado como adiantamento e a data da entrega.