Mantida decisão que retoma imóvel alugado pelo McDonald?s
A discussão jurídica em torno da permanência do McDonald?s em imóvel do Edifício Serrador, na rua Senador Dantas, centro do Rio de Janeiro (RJ), chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Sexta Turma julgou dois recursos apresentados pela empresa, que tenta permanecer no imóvel, apesar das ações de retomada e despejo movidas pela antiga proprietária, a Fundação Petrobrás de Seguridade Social (Petros), e a Serrador Rio Empreendimentos e Participações, que adquiriu o imóvel.
Consta dos processos que a intenção da Serrador é "unir prédios contíguos tornando-os uma só unidade e transformando-os em apart-hotel e escritórios executivos". A defesa da Serrador afirma que, com a permanência do McDonald?s no imóvel, seu prejuízo diário alcançaria R$ 100 mil em função de não poder colocar o hotel em funcionamento.
O relator dos recursos, ministro Hamilton Carvalhido, afirmou que a retomada do imóvel está consumada. Ele atendeu em parte a reivindicação do McDonald?s quanto à periodicidade no reajuste do contrato de aluguel do imóvel locado, com vigência a partir de 1º de fevereiro de 2000, até a data do término da última renovação determinada em juízo. No mais, a Sexta Turma manteve a decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ/RJ) que confirmou a necessidade da retomada para obras no prédio. A decisão foi confirmada durante o julgamento de embargos de declaração.
Renovatória versus retomada
Em julho de 1999, o McDonald?s ajuizou ação renovatória contra a Petros. A ação renovatória é cabível quando locador e locatário não chegam a um acordo para renovação do contrato. Visa a garantir judicialmente a continuidade do empresário/locatário no imóvel em que ele formou um ponto de negócio, inclusive fazendo investimentos.
A Petros, por sua vez, formulou pedido de retomada do imóvel para a realização de obras de restauração e remodelagem interna do edifício. Em primeira instância, foi negado o pedido de renovação do McDonald?s e julgado procedente o pedido de retomada da fundação. A empresa apelou, mas a decisão foi mantida pela Segunda Câmara Cível do TJ/RJ.
O acórdão, uma decisão colegiada, entendeu que a perícia havia comprovado a necessidade de ser retomada a loja para prosseguimento das obras que haviam sido aprovadas pela Prefeitura do Rio de Janeiro. O TJ/RJ convenceu-se de que as alterações pretendidas aumentariam o valor do imóvel em cerca de 70%. Assim, a ação renovatória foi novamente negada. Contra esta decisão, o McDonald?s ingressou com recurso junto ao STJ (REsp 642.794).
O recurso contestou a suposta omissão do TJ/RJ, que não teria se manifestado sobre a possibilidade de se realizar nova perícia. O relator, ministro Hamilton Carvalhido, entendeu que o Tribunal não foi omisso, pelo contrário, considerou suficiente a prova produzida e desnecessária nova perícia. A decisão foi unânime.
Ação de despejo
A decisão do TJ/RJ que atendeu ao pedido de retomada do imóvel e rescindiu o contrato de locação é de novembro de 2003. Dessa decisão ainda estava pendente de julgamento do recurso especial no STJ. Nesse ínterim, a Serrador Rio Empreendimentos, que havia adquirido o imóvel locado pela Petros, ajuizou ação de despejo por denúncia vazia. A denúncia vazia é a possibilidade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel.
O artigo 8º da Lei n. 8.245/91 diz que, "se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, (...) salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".
Em primeira instância, o processo movido pela Serrador foi extinto por "carência de ação", isto é, por faltar ao autor interesse processual para a rescisão do contrato, por este já ter sido rescindido na ação que discutiu a retomada. Ao julgar a apelação, a Oitava Câmara Cível do TJ/RJ foi favorável à Serrador, porque entendeu que a rescisão não teria ocorrido ainda. Concluiu que, no contrato de locação, a cláusula de vigência não estava averbada no Registro Geral de Imóveis, o que deveria ser providenciado pelo McDonald?s. A decisão afastou a pretensão da defesa do McDonald?s de que a cláusula de compra e venda, que deu ciência à compradora da existência de ação renovatória, pudesse suprir a exigência do registro.
Foi então que o McDonald?s recorreu novamente ao STJ (REsp 798.889), alegando já estar a rescisão do contrato sendo discutida em juízo, por meio da ação renovatória proposta pela empresa contra a antiga proprietária do imóvel, a Petros. Foi nesse aspecto que o relator do recurso, ministro Hamilton Carvalhido, atendeu ao McDonald?s, reconhecendo a violação do artigo 267 do Código de Processo Civil.
De acordo com o relator, existindo demanda (ação) anterior na qual foi exercido e atendido o direito de retomada do imóvel, não é possível o despejo baseado em denúncia vazia de quem adquiriu o imóvel locado. Ainda que tenha havido sucessão da Petros para a Serrador na relação jurídica com o McDonald?s, o novo proprietário não pode pretender rescindir o contrato já rescindido, uma vez existir a retomada do imóvel, mesmo que esteja pendente recurso. Por isso, destacou o ministro Carvalhido, é preciso reconhecer a "falta da necessidade e da utilidade" da pretendida ação de despejo, porque a retomada já foi obtida. A Sexta Turma acompanhou o posicionamento do relator.
Sheila Messerschmidt
(61) 3319-8588
Consta dos processos que a intenção da Serrador é "unir prédios contíguos tornando-os uma só unidade e transformando-os em apart-hotel e escritórios executivos". A defesa da Serrador afirma que, com a permanência do McDonald?s no imóvel, seu prejuízo diário alcançaria R$ 100 mil em função de não poder colocar o hotel em funcionamento.
O relator dos recursos, ministro Hamilton Carvalhido, afirmou que a retomada do imóvel está consumada. Ele atendeu em parte a reivindicação do McDonald?s quanto à periodicidade no reajuste do contrato de aluguel do imóvel locado, com vigência a partir de 1º de fevereiro de 2000, até a data do término da última renovação determinada em juízo. No mais, a Sexta Turma manteve a decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ/RJ) que confirmou a necessidade da retomada para obras no prédio. A decisão foi confirmada durante o julgamento de embargos de declaração.
Renovatória versus retomada
Em julho de 1999, o McDonald?s ajuizou ação renovatória contra a Petros. A ação renovatória é cabível quando locador e locatário não chegam a um acordo para renovação do contrato. Visa a garantir judicialmente a continuidade do empresário/locatário no imóvel em que ele formou um ponto de negócio, inclusive fazendo investimentos.
A Petros, por sua vez, formulou pedido de retomada do imóvel para a realização de obras de restauração e remodelagem interna do edifício. Em primeira instância, foi negado o pedido de renovação do McDonald?s e julgado procedente o pedido de retomada da fundação. A empresa apelou, mas a decisão foi mantida pela Segunda Câmara Cível do TJ/RJ.
O acórdão, uma decisão colegiada, entendeu que a perícia havia comprovado a necessidade de ser retomada a loja para prosseguimento das obras que haviam sido aprovadas pela Prefeitura do Rio de Janeiro. O TJ/RJ convenceu-se de que as alterações pretendidas aumentariam o valor do imóvel em cerca de 70%. Assim, a ação renovatória foi novamente negada. Contra esta decisão, o McDonald?s ingressou com recurso junto ao STJ (REsp 642.794).
O recurso contestou a suposta omissão do TJ/RJ, que não teria se manifestado sobre a possibilidade de se realizar nova perícia. O relator, ministro Hamilton Carvalhido, entendeu que o Tribunal não foi omisso, pelo contrário, considerou suficiente a prova produzida e desnecessária nova perícia. A decisão foi unânime.
Ação de despejo
A decisão do TJ/RJ que atendeu ao pedido de retomada do imóvel e rescindiu o contrato de locação é de novembro de 2003. Dessa decisão ainda estava pendente de julgamento do recurso especial no STJ. Nesse ínterim, a Serrador Rio Empreendimentos, que havia adquirido o imóvel locado pela Petros, ajuizou ação de despejo por denúncia vazia. A denúncia vazia é a possibilidade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel.
O artigo 8º da Lei n. 8.245/91 diz que, "se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, (...) salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".
Em primeira instância, o processo movido pela Serrador foi extinto por "carência de ação", isto é, por faltar ao autor interesse processual para a rescisão do contrato, por este já ter sido rescindido na ação que discutiu a retomada. Ao julgar a apelação, a Oitava Câmara Cível do TJ/RJ foi favorável à Serrador, porque entendeu que a rescisão não teria ocorrido ainda. Concluiu que, no contrato de locação, a cláusula de vigência não estava averbada no Registro Geral de Imóveis, o que deveria ser providenciado pelo McDonald?s. A decisão afastou a pretensão da defesa do McDonald?s de que a cláusula de compra e venda, que deu ciência à compradora da existência de ação renovatória, pudesse suprir a exigência do registro.
Foi então que o McDonald?s recorreu novamente ao STJ (REsp 798.889), alegando já estar a rescisão do contrato sendo discutida em juízo, por meio da ação renovatória proposta pela empresa contra a antiga proprietária do imóvel, a Petros. Foi nesse aspecto que o relator do recurso, ministro Hamilton Carvalhido, atendeu ao McDonald?s, reconhecendo a violação do artigo 267 do Código de Processo Civil.
De acordo com o relator, existindo demanda (ação) anterior na qual foi exercido e atendido o direito de retomada do imóvel, não é possível o despejo baseado em denúncia vazia de quem adquiriu o imóvel locado. Ainda que tenha havido sucessão da Petros para a Serrador na relação jurídica com o McDonald?s, o novo proprietário não pode pretender rescindir o contrato já rescindido, uma vez existir a retomada do imóvel, mesmo que esteja pendente recurso. Por isso, destacou o ministro Carvalhido, é preciso reconhecer a "falta da necessidade e da utilidade" da pretendida ação de despejo, porque a retomada já foi obtida. A Sexta Turma acompanhou o posicionamento do relator.
Sheila Messerschmidt
(61) 3319-8588
Processo: REsp 798889
