Um morador de Cianorte (PR) garantiu na Justiça Federal a ineficácia de uma hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) relativa ao seu imóvel. A sentença foi proferida pelo juízo da 2ª Vara Federal de Maringá, que declarou que a hipoteca deixa de constituir um impedimento para que o autor obtenha a escritura, registro e/ou a adjudicação do apartamento.

O autor da ação alegou que firmou contrato para a compra do imóvel no valor de R$ 207.000,00 (duzentos e sete mil reais), em 2015. Recebeu as chaves, sendo transferida a posse em sua integralidade, bem como as despesas condominiais e impostos inerentes. Contudo, sente-se prejudicado pela hipoteca que consta às margens da matrícula do imóvel. Expôs que tentou por diversas vezes promover a baixa da hipoteca, mas não logrou êxito. Em sua petição, informa ainda que a assinatura do contrato particular foi antes mesmo da hipoteca e que não deve ser “penalizado” com a obrigação de cumprir com o contrato, uma vez que o imóvel está quitado.

Em sua decisão, o magistrado que analisou o caso ressaltou que a rigor, “a hipoteca regularmente constituída representa direito real de garantia, oponível erga omnes e com direito de sequela, que permite ao credor, em execução do respectivo crédito, excutir o bem mesmo que já esteja no patrimônio de terceiro”.

“Porém, no caso de imóveis em que a hipoteca foi constituída especificamente para garantir o empréstimo de recursos destinados à construção por empresa do ramo, para posterior revenda de unidades habitacionais a terceiros, a jurisprudência tem caminhado em sentido diverso, negando eficácia à hipoteca independentemente de ter sido constituída antes ou depois da venda da unidade habitacional pela construtora, e sem necessidade de comprovação de boa-fé por parte do adquirente da unidade, que pode inclusive ter-se declarado ciente da existência da hipoteca quando da aquisição do imóvel”, complementou o juiz federal.

O magistrado salientou ainda que é irrelevante o fato de o adquirente ter ou não conhecimento da hipoteca em favor do agente financeiro. Consequentemente, o comparecimento deste ao ato é igualmente irrelevante. “Segundo tal entendimento, o agente financeiro só pode exigir do terceiro adquirente o valor que este ainda não tenha pago à construtora; se o imóvel já está quitado perante esta, a hipoteca deve ser liberada”. 

Ao analisar o pedido relativo à declaração de nulidade de cláusula que institui o gravame hipotecário sobre o imóvel, o juízo da 2ª Vara Federal de Maringá julgou procedente o reconhecimento da ineficácia da hipoteca perante a parte autora. O juiz federal condenou ainda a Construart a arcar com os honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa, bem como a ressarcir e a pagar eventuais custas judiciais e custas de cartório despendidas pelo autor da ação para o cancelamento da hipoteca.