Aumento no aluguel em tempos de Covid
Como tem se portado a questão da atualização de alugueis em tempos de COVID.
É chover no molhado dizer que a COVID afetou os contratos das formas
mais diversas e inimagináveis. Mas, recentemente, nos deparamos com algo que
poucos haviam antecipado: a aumento
nos alugueis.
Vejam que interessante. Em um primeiro momento, com tudo sendo
virtualizado (reuniões, audiências, atendimentos...) a desocupação dos imóveis
galopou, sendo comum vermos andares inteiros vazios, em prédios antes com fila
de espera!
Porém, para os bravos que seguiram ocupando espaços físicos, havia
uma surpresa no meio do caminho: o reajuste.
No acumulado dos últimos 12 meses, o Índice Geral de Preços – Mercado
(IGP-M), que regula 99% dos contratos de locação de imóveis, chegou a
inimagináveis 33,83%!
O cenário, então, é de extremos: salas vazias e aluguéis com
reajustes astronômicos!
E pior, clientes ligando a todo momento perguntando: “Isso é legal?”.
Legal, é. Está no contrato. Todo ano é assim.
Mas o cenário mudou – a pandemia gerou uma oferta muito grande de
imóveis, favorecendo uma possível troca de local.
E, assim, o locatário fica em posição favorável em uma futura
negociação.
Outra saída é um pedido de revisão contratual, afinal, o Código Civil
resguarda a função social do contrato e a excepcionalidade da revisão de suas
cláusulas – e nada mais excepcional do que a ocorrência de uma pandemia.
Basta ver o Art. 421:
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos
limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
Há outras normas que ajudam nesse entendimento, como o Art. 478 ss. do CC/02, que versa sobre a onerosidade excessiva em contratos:
Art.478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma
das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra,
em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor
pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar
retroagirão à data da citação.
Art.479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar
eqüitativamente as condições do contrato.
Art.480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Até agora, existem decisões favoráveis e contrárias a respeito, tendo
o Poder Judiciário considerado o quanto o negócio do locatário foi afetado (1005706-61.2021.8.26.0405) e 5069079-64.2021.8.09.0051.
A questão já chegou ao STF, e está sendo discutida na ADPF
869.
Enquanto isso, o ideal é que, caso não seja exitosa a negociação,
seja movida a devida ação
judicial
nesse sentido..
A dica é que, sendo possível, o locatário efetue o depósito judicial das
diferenças, demonstrando a boa fé e evitando a criação de um passivo em caso de
julgamento desfavorável.