A 9.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná manteve, por unanimidade de votos, a sentença do Juízo da 16.ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba que julgou procedente o pedido formulado pelo Condomínio Edifício Continente, de Curitiba, na ação de obrigação de não fazer combinada com preceito cominatório, para impor a uma moradora do edifício que se abstenha de estacionar seu carro em área comum do edifício, contígua à sua vaga de garagem, sob pena de multa por descumprimento.

Segundo a apelante (moradora do edifício), ela vinha utilizando o espaço contíguo à sua garagem para estacionar o seu carro, sem oposição do Condomínio, há mais de 30 anos. Por esse motivo, no recurso de apelação, alegou que a área seria passível de aquisição por meio de usucapião. Assim, em seu entendimento, não há razão para desocupar a referida área.

Da ementa do acórdão pertinente a essa decisão, extrai-se o seguinte dispositivo: “A ocupação exclusiva em área comum do condomínio jamais se converte em domínio eis que se trata de ato de mera tolerância que não induz posse, e, desse modo, não pode ser objeto de usucapião”.

O recurso de apelação

Inconformada com a decisão de 1.º grau, J.G.M. interpôs recurso de apelação alegando, em síntese, que vinha se utilizando do espaço contíguo à sua garagem há mais de 30 anos, sem qualquer oposição do Condomínio, havendo, portanto, uma autorização tácita.

Asseverou que a área ocupada não de destinaria à circulação de veículos, nem teria qualquer outra utilidade para o Condomínio, sendo, assim, passível de prescrição aquisitiva.

O voto do relator

O relator do recurso de apelação, desembargador Francisco Luiz Macedo Junior, consignou inicialmente: “Trata-se de ação de obrigação de não fazer c/c preceito cominatório e pedido de tutela antecipada, ajuizada pelo Condomínio Edifício Continente contra [...], visando que a ré se abstenha de estacionar seu veículo em área comum do edifício, contígua a sua vaga de garagem, sob pena de multa diária, por descumprimento”.

“A questão que se coloca é saber se é possível a usucapião de área comum do condomínio e se assiste este direito à recorrente, no caso concreto.”

“O MM. juiz a quo entendeu que a requerida não poderia usufruir, exclusivamente, de área comum do edifício, sobretudo diante da existência de deliberação condominial, proibindo sua utilização, e, também, por esses mesmos motivos, afastou a pretensão de usucapião da referida área, deduzida em sede de contestação.”

“Afirma a apelante, que a área objeto do litígio é passível de prescrição aquisitiva e que há mais de 30 (trinta) anos vem utilizando o referido espaço, de boa-fé e sem qualquer oposição dos demais condôminos, não havendo, ademais, qualquer razão ponderável para justificar a retomada da área.”

“Inobstante as razões invocadas pela apelante, o recurso não merece ser provido. Com efeito, inobstante a utilização exclusiva de área comum do condomínio, pela apelante, é certo que o uso continuado da referida área não induz posse, mas mera detenção, a qual não é suficiente para dar azo ao direito de usucapir, nos termos do art. 1208, Código Civil, que assim dispõe: ‘Art. 1208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade’.”

“Sobre o assunto, Caio Mario da Silva Pereira, com propriedade, assim se pronuncia: ‘O proprietário do apartamento é condômino por quota ideal do terreno e das partes comuns do edifício. E, ut condomínios,tem o direito de usar a coisa comum, desde que não exclua os demais da mesma utilização. (...) Sendo o proprietário de apartamento um comunheiro das partes do edifício não constitutivas da propriedade exclusiva de cada um, por mais que dure a ocupação exclusiva jamais se converterá em domínio daquela que dela se assenhoreou a parte comum do edifício.”

“No mesmo sentido doutrina o ilustre professor Arruda Alvim: ‘O usucapião existe para eliminar um conflito social, isto é, o proprietário inerte, e alguém praticando atos de posse, acompanhados dos demais requisitos, fazem com que aquele perca a propriedade e este – o usucapiente – a adquira. Já diversamente, penso, ocorre no usucapião de áreas comuns. Se aquele usucapião elimina o conflito social, pois extingue uma propriedade e instaura outra, o usucapião de parte comum – salvo entendimento diverso – faz permanecer o conflito social, pois o usucapião de parte comum prejudica, permanentemente, o uso do condomínio. É verdade, todavia, que se há de convir que, se durante 20 anos, tolerou-se tal situação, o prejuízo não será dos maiores. No entanto, a admissibilidade da tese, certamente, convidaria a pretensões no sentido de se poder usucapir e isto, certamente, levaria a conflitos, estimulados pela doutrina, de proporções maiores do que causa o usucapião comum (ordinário ou extraordinário)’.”

“Desse modo, a ocupação exclusiva em área comum jamais se converte em domínio eis que se trata de ato de mera tolerância que não induz posse, e, desse modo, não pode ser objeto de usucapião.”

“Nesse sentido, aliás, já vinha se posicionando o extinto Tribunal de Alçada deste Estado. E deste entendimento não destoa a jurisprudência mais recente.”

“Irrelevante, para o caso em deslinde, a alegação de que a área em destaque não possui qualquer utilidade para o condomínio, pois tal fato não altera sua natureza, permanecendo a referida área como de propriedade conjunta de todos os condôminos, e, portanto, insuscetível de apropriação individual.”

“Aliás, nesse aspecto dispõe o art. 3º, da Lei nº 4.591/64, que as áreas de uso comum presentes na edificação são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino".

“Assim, o condômino sequer tem direito a utilização exclusiva das áreas comuns do edifício, salvo, é claro, se autorizado em convenção, o que não é o caso, pois, a deliberação foi em sentido contrário a pretensão da recorrente, conforme ata de Assembléia Geral Extraordinária realizada em 26/05/2009, em que se consignou a proibição de estacionamento de carros nas áreas de circulação.”

“Destarte, correta a sentença que determinou à ré que se abstivesse de utilizar áreas comuns do prédio, como aquela contígua a sua vaga de garagem.”

Participaram do julgamento os desembargadores D’Artagnan Serpa Sá e Rosana Amara Girardi Fachin, os quais acompanharam o voto do relator.