Devolução de parcelas por construtoras independe de comissão de condôminos aprovar contas
O inadimplemento contratual de várias formas das empresas incorporadoras e construtoras justifica a rescisão do contrato, com a conseqüente devolução de parcelas pagas, não servindo de desculpa a aprovação das contas pela comissão de representantes do condomínio. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, em decisão que manteve a condenação da Walter Baxter Empreendimentos Imobiliários Ltda. à devolução de parcelas pagas por dois condomínios relativos à construção e aquisição de duas frações ideais de terreno, em Osasco, São Paulo.
Isaías André de Souza e Tommaso Natale entraram na Justiça, propondo ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e restituição de importâncias pagas contra a empresa e seus sócios Walter Baxter e Maria do Carmo Castelo Baxter, alegando que, na condição de compromissários compradores de fração ideal de terreno, com contrato de construção, estavam sofrendo prejuízos em razão do inadimplemento por parte dos compromissários vendedores, ora requeridos, de cláusulas contratuais relativas à administração e ao prazo de entrega da obra.
Na ação, requereram a rescisão dos contratos, a devolução das importâncias desembolsadas acrescidas de juros e correção monetária, a condenação ao pagamento das perdas e danos consistente na diferença entre o preço contratado e o valor estimado do imóvel, se concluído, além da condenação nas verbas decorrentes da sucumbência. Em sua defesa, a construtora e incorporadora alegou que vinha cumprindo todas as obrigações contratuais, exceto algumas cláusulas.
Elas justificaram a inobservância destas cláusulas, atribuindo o inadimplemento aos próprios condôminos, que atrasaram ou inadimpliram suas parcelas; a Assembléia Geral de Condôminos, que autorizou dilações de prazo de entrega da obra e sensíveis diminuições nas prestações devidas e, finalmente, às intempéries, representadas pelas intermitentes chuvas que assolaram a cidade em 1987. Em primeira instância, a ação foi julgada improcedente pela juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Osasco, São Paulo.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no entanto, deu parcial provimento à apelação. Reconheceu a culpa da ré, mas determinou a rescisão apenas quanto a Isaías André de Souza, que deveria ser ressarcido das importâncias pagas, corrigidas monetariamente desde o respectivo desembolso. Embargos foram rejeitados posteriormente, e a empresa e o outro condômino, Tommaso, recorreram ao STJ.
A empresa alegou ofensa ao artigo 50 e seus parágrafos 1º e 2º, da Lei n. 4.591/1964, argumentando que a responsabilidade soberana pela construção por regime de administração pertence à Comissão de Representantes dos condôminos, de sorte que erroneamente atribuída a culpa à empresa. Já o condômino enumerou várias irregularidades praticadas pela empresa, como não manter escrituração contábil regular, fundamentando suas contas em documentos inábeis, além de não abrir conta-corrente em nome do condomínio, desatendendo às regras do art. 58, incisos I e II, da Lei n. 4.591/1964. Segundo ele, as irregularidades induziram a erros os membros da comissão de representantes.
Salientou que a comissão não poderia insurgir-se contra as atividades ilegais da construtora, pelas dificuldades já apontadas, afirmando que a simples circunstância de participar da comissão de representantes, que chancelou e aprovou as contas irregulares da empresa-ré, não pode constituir motivo justo para a rejeição do seu pedido.
O recurso da empresa não foi conhecido. O ministro Aldir Passarinho Júnior, relator dos recursos, não identificou ofensa ao artigo 50, I e II, da Lei 4591/64, observando, ainda, que a Súmula 7 impede o reexame de provas. "Restou assentado que a empresa construtora agiu irregularmente, descumprindo a Lei de Condomínios e Incorporações em vários pontos, a justificar a rescisão do contrato aquisitivo das unidades (...), independentemente da chancela ou não da comissão de representantes", explicou.
O ministro reconheceu, no entanto, que o segundo condômino deveria ter tido a mesma resposta do TJSP. "Se houve falha da comissão de representantes, da qual participava o autor, isso não afasta a responsabilidade da empresa por seus próprios atos, que são diretamente relacionados às suas atribuições, conforme identificados, minudentemente, no acórdão recorrido", observou o relator. "O papel de Tommaso Natale, como membro da Comissão, não se confunde com seus direitos na qualidade de comprador do apartamento, em relação, é claro, às ditas irregularidades que são atribuíveis apenas à construtora-ré", acrescentou. "Ele, no particular, possui o mesmo direito de Isaías à rescisão, pois pagou por um imóvel a ser edificado em determinadas condições que restaram desrespeitadas pela construtora", observou, também.
Mas fez ressalvas. "É claro que, como participante da comissão de representantes, ele, se porventura agiu com desídia, negligência, omissão, culpa ou dolo, deverá, assim como os demais que a integravam, responder perante o condomínio e seus condôminos, se o caso, mediante ação própria", explicou. "Poderá até arcar, por isso, pelos prejuízos que a comissão houver causado aos condôminos, mas em discussão apartada, que não se confunde com a lide presente", concluiu.
Rosângela Maria
Isaías André de Souza e Tommaso Natale entraram na Justiça, propondo ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e restituição de importâncias pagas contra a empresa e seus sócios Walter Baxter e Maria do Carmo Castelo Baxter, alegando que, na condição de compromissários compradores de fração ideal de terreno, com contrato de construção, estavam sofrendo prejuízos em razão do inadimplemento por parte dos compromissários vendedores, ora requeridos, de cláusulas contratuais relativas à administração e ao prazo de entrega da obra.
Na ação, requereram a rescisão dos contratos, a devolução das importâncias desembolsadas acrescidas de juros e correção monetária, a condenação ao pagamento das perdas e danos consistente na diferença entre o preço contratado e o valor estimado do imóvel, se concluído, além da condenação nas verbas decorrentes da sucumbência. Em sua defesa, a construtora e incorporadora alegou que vinha cumprindo todas as obrigações contratuais, exceto algumas cláusulas.
Elas justificaram a inobservância destas cláusulas, atribuindo o inadimplemento aos próprios condôminos, que atrasaram ou inadimpliram suas parcelas; a Assembléia Geral de Condôminos, que autorizou dilações de prazo de entrega da obra e sensíveis diminuições nas prestações devidas e, finalmente, às intempéries, representadas pelas intermitentes chuvas que assolaram a cidade em 1987. Em primeira instância, a ação foi julgada improcedente pela juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Osasco, São Paulo.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no entanto, deu parcial provimento à apelação. Reconheceu a culpa da ré, mas determinou a rescisão apenas quanto a Isaías André de Souza, que deveria ser ressarcido das importâncias pagas, corrigidas monetariamente desde o respectivo desembolso. Embargos foram rejeitados posteriormente, e a empresa e o outro condômino, Tommaso, recorreram ao STJ.
A empresa alegou ofensa ao artigo 50 e seus parágrafos 1º e 2º, da Lei n. 4.591/1964, argumentando que a responsabilidade soberana pela construção por regime de administração pertence à Comissão de Representantes dos condôminos, de sorte que erroneamente atribuída a culpa à empresa. Já o condômino enumerou várias irregularidades praticadas pela empresa, como não manter escrituração contábil regular, fundamentando suas contas em documentos inábeis, além de não abrir conta-corrente em nome do condomínio, desatendendo às regras do art. 58, incisos I e II, da Lei n. 4.591/1964. Segundo ele, as irregularidades induziram a erros os membros da comissão de representantes.
Salientou que a comissão não poderia insurgir-se contra as atividades ilegais da construtora, pelas dificuldades já apontadas, afirmando que a simples circunstância de participar da comissão de representantes, que chancelou e aprovou as contas irregulares da empresa-ré, não pode constituir motivo justo para a rejeição do seu pedido.
O recurso da empresa não foi conhecido. O ministro Aldir Passarinho Júnior, relator dos recursos, não identificou ofensa ao artigo 50, I e II, da Lei 4591/64, observando, ainda, que a Súmula 7 impede o reexame de provas. "Restou assentado que a empresa construtora agiu irregularmente, descumprindo a Lei de Condomínios e Incorporações em vários pontos, a justificar a rescisão do contrato aquisitivo das unidades (...), independentemente da chancela ou não da comissão de representantes", explicou.
O ministro reconheceu, no entanto, que o segundo condômino deveria ter tido a mesma resposta do TJSP. "Se houve falha da comissão de representantes, da qual participava o autor, isso não afasta a responsabilidade da empresa por seus próprios atos, que são diretamente relacionados às suas atribuições, conforme identificados, minudentemente, no acórdão recorrido", observou o relator. "O papel de Tommaso Natale, como membro da Comissão, não se confunde com seus direitos na qualidade de comprador do apartamento, em relação, é claro, às ditas irregularidades que são atribuíveis apenas à construtora-ré", acrescentou. "Ele, no particular, possui o mesmo direito de Isaías à rescisão, pois pagou por um imóvel a ser edificado em determinadas condições que restaram desrespeitadas pela construtora", observou, também.
Mas fez ressalvas. "É claro que, como participante da comissão de representantes, ele, se porventura agiu com desídia, negligência, omissão, culpa ou dolo, deverá, assim como os demais que a integravam, responder perante o condomínio e seus condôminos, se o caso, mediante ação própria", explicou. "Poderá até arcar, por isso, pelos prejuízos que a comissão houver causado aos condôminos, mas em discussão apartada, que não se confunde com a lide presente", concluiu.
Rosângela Maria
Processo: Resp 37676
