Viver em condomínio oferece muitas vantagens, como segurança e a possibilidade de compartilhar custos de manutenção. No entanto, também pode ser um terreno fértil para conflitos. Do atraso no pagamento das taxas condominiais a disputas sobre o uso de áreas comuns, os problemas podem se multiplicar e, muitas vezes, acabam sendo resolvidos na justiça. O advogado especialista em direito condominial, Dr. Issei Yuki, explica as ações judiciais mais comuns em condomínios, suas características e como são resolvidas, garantindo a harmonia e a boa convivência entre os moradores. 

Ações de cobrança de taxas condominiais

A inadimplência é um dos maiores desafios enfrentados por condomínios. Quando um condômino deixa de pagar as taxas condominiais, compromete o funcionamento das áreas comuns e a qualidade de vida dos demais moradores. Segundo um estudo da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), a inadimplência média nos condomínios paulistas gira em torno de 15%.

Para resolver este problema, inicialmente, o síndico deve tentar uma negociação amigável. Se não houver acordo, o condomínio pode ajuizar uma ação de cobrança, onde o juiz pode determinar o pagamento imediato ou parcelado da dívida. Em casos extremos, a unidade do condômino inadimplente pode ser penhorada para garantir o pagamento das dívidas. 

Ações de obrigação de fazer ou não fazer

Essas ações são comuns quando há desrespeito às normas do condomínio, como obras irregulares, uso indevido de áreas comuns ou atividades comerciais não permitidas. O síndico, ou outro condômino, pode buscar uma solução amigável inicialmente. Não havendo acordo, uma ação judicial pode ser necessária.

Nessas situações, o juiz pode emitir uma liminar, obrigando o condômino a cessar a conduta infratora imediatamente até a decisão final. Estudos apontam que a mediação prévia pode resolver cerca de 60% desses conflitos sem necessidade de judicialização, segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ). 

Ações possessórias

Disputas sobre a posse de áreas comuns ou exclusivas são frequentes. Um exemplo é quando um condômino se apropria indevidamente de uma área comum. O juiz pode conceder uma liminar para restabelecer a posse imediata do bem, com uma audiência de instrução posterior para a decisão final. A jurisprudência sobre esses casos geralmente favorece a proteção do uso coletivo e regular das áreas comuns.

Ações de nulidade de assembleias ou deliberações

Condôminos podem questionar judicialmente decisões tomadas em assembleias que consideram irregulares. Isso pode envolver a convocação, votação ou o conteúdo das deliberações. Nesses casos, o condômino prejudicado pode ajuizar uma ação de nulidade. O juiz avaliará se houve irregularidades significativas que justifiquem a anulação da deliberação. É essencial que as assembleias sigam rigorosamente as regras estabelecidas na convenção condominial e no Código Civil para evitar tais problemas. 

Ações de responsabilidade civil

Estas ações envolvem pedidos de indenização por danos causados por ações ou omissões do condomínio, do síndico ou de outros condôminos. Um exemplo comum é o dano material causado por infiltrações oriundas de áreas comuns. Nessas situações, o condômino prejudicado pode tentar uma resolução amigável. Não havendo acordo, a ação judicial pode ser o caminho. 

Soluções alternativas e prevenção

Para evitar a judicialização excessiva, muitos condomínios têm adotado métodos alternativos de resolução de conflitos, como mediação e arbitragem. A mediação, em especial, tem se mostrado eficaz em resolver conflitos de maneira rápida e menos onerosa. Segundo o CNJ, a mediação pode resolver até 85% dos casos sem necessidade de ir a julgamento. 

“As ações judiciais em condomínios são um reflexo das complexidades da vida em comunidade. Conhecer os tipos mais comuns e as formas de resolução pode ajudar síndicos e moradores a promoverem um ambiente mais harmonioso. A adoção de práticas preventivas, como a educação dos condôminos e a gestão transparente, é fundamental para evitar conflitos e garantir a convivência pacífica. A harmonização dessas relações é essencial para a sustentabilidade e a qualidade de vida dentro dos condomínios.”. Conclui o Dr. Issei Yuki.

Mais sobre Issei Yuki Júnior: Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.