Na sessão de terça-feira (30/11), por unanimidade e nos termos do voto do relator, os desembargadores da 3ª Turma Cível negaram provimento aos recursos e deram parcial provimento, apenas em relação aos honorários dos advogados da autora.

R.M.P. firmou contrato de arrendamento do Hotel Fazenda Betione com R.C.O., representante da empresa Carneiro e Filho Ltda.,  para empreendimento turístico e atividade hoteleira, com duração de 3 anos, pelo valor de R$ 3.000,00. A autora alega que os arrendantes teriam causado, “um verdadeiro desastre no bom nome do hotel, onde lá foram praticados diversos ilícitos penais, inclusive um assassinato sem desvendamento de autoria”, os quais, inclusive, teriam abandonado o empreendimento. Ingressou então com ação de rescisão de contrato e afirmou que a ínfima mensalidade pactuada entre as partes pelo arrendamento, somente fora concedido para que os arrendantes tivessem condições suficientes de estruturar o imóvel e, garantir a plenitude de seu funcionamento dentro do período e condições contratuais”, o que teria sido admitido pelos apelados em sua reconvenção ao se referirem a faturamento mensal de R$ 70.000,00.

Em 1º grau foi julgado parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato e improcedente o pedido reconvencional de Carneiro e Filho Ltda. A autora não se conformou com a multa contratual de 9 mil reais que foi fixada na sentença, ao argumento de que as partes a estipularam em quatrocentos mil reais, equivalente a 10% do valor do contrato, no importe de 4 milhões de reais. R.M.P. alega que a multa contratual estipulada na sentença não compensa o tempo de posse dos apelados, que foi em torno de 30 meses. Os arrendantes apelaram com o argumento de que o insucesso do empreendimento se deu por culpa exclusiva da apelada, que deixou de adimplir sua parte na acordo.

Para o relator do processo, Des. Oswaldo Rodrigues de Melo, o arrendatário, réu na ação, deixou de cumprir as obrigações que assumiu com o contrato de arrendamento, portanto cabe-lhe a culpa exclusiva pelo rompimento do pacto e devem ser afastadas as alegações tendentes à comprovação da exceção de contrato não cumprido atribuído à arrendante, autora da ação.

O magistrado ressaltou que, tendo em vista que a multa contratual, com natureza de pacto acessório, tem o duplo efeito de assegurar o cumprimento da obrigação e a eventual indenização de danos, e daí poder-se afirmar que, nos casos de locação, o seu caráter compensatório e reparatório estaria abrangendo o ressarcimento pelo perecimento da coisa, tal não se aplica à hipótese dos autos, pois, no caso, para a preservação e garantia do patrimônio que foi dado em arrendamento, as partes estipularam a contratação de seguro e sob as expensas dos réus. “Se isto não ocorreu, pode incidir a cláusula penal, mas em decorrência de sua outra finalidade, qual seja, a função coercitiva, com aplicação da multa pelo não cumprimento dessa obrigação – contratação do seguro”.

Conforme o relator, se a autora percebeu os aluguéis pelo tempo em que ficou privada da posse do empreendimento, não é demais afirmar que, pelo menos no que se refere ao uso, gozo e fruição da coisa, não houve prejuízo indenizável. “A multa contratual, considerando ser de arrendamento o pacto firmado, em razão do que é fixado aluguel mensal, deve igualmente levar em conta a natureza do acordo”.

Desta forma,  3ª Turma Cível manteve a sentença de 1º grau, e reformou apenas em relação aos honorários advocatícios que foram majorados para R$ 15.000,00 para a ação principal; e R$ 5.000,00 para a reconvenção, com base no art. 20, § 4º, do CPC.