Um lojista impetrou recurso contra o Condomínio Civil do Shopping Pantanal em Cuiabá na tentativa de anular contrato de cessão de direito de uso, solicitando a devolução de valores pagos com investimentos no imóvel e a nulidade de cláusula do contrato de locação que previa a incorporação de benfeitorias realizadas sem direito a indenização. Por unanimidade a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso desacolheu a Apelação nº 131096/2008 com base na livre pactuação do contrato, prevista em legislação própria.

Consta dos autos que o recurso foi interposto pela lojista contra sentença proferida pelo Juízo da 20ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedente a ação revisional de contrato movida contra o shopping, condenando a autora a pagar custas e honorários advocatícios fixados em R$ 2 mil, bem como julgou procedente a impugnação ao valor da causa, fixando-lhe o montante de R$ 161.406,23. A apelante aduziu que o contrato assinado entre as partes seria de adesão, pois não houve discussão de conteúdo da cláusula. Evocou os artigos 423 e 424 do Código Civil, que citam que cláusulas ambíguas em contrato de adesão deveriam ser interpretadas de forma favorável ao aderente. No mérito, sustentou a ilegalidade da cobrança da ?res sperata? (é a ?coisa esperada? ou a contraprestação paga ao empreendedor pelo trabalho desenvolvido na estrutura física e organizacional do shopping), pedindo a devolução dos valores pagos. Alegou que seria o lojista quem estrutura o imóvel e cria o fundo de comércio e o dono do empreendimento apenas aluga o espaço cimentado. Para a apelante, seria nula de pleno direito a cobrança de direito de uso.

Destacou o relator, juiz substituto de Segundo Grau Antônio Horácio da Silva Neto, que o contrato mantido entre a empresa e o shopping é de natureza diversa do contrato de adesão, perfazendo a autonomia da vontade, ou seja, a liberdade de contratar. O magistrado sublinhou o argumento do Juízo que demonstrou que a apelante estaria discutindo judicialmente assunto considerado finalizado, pois referia-se a dois contratos anteriores que foram substituídos pelo atual, de locação. Pelo que consta dos autos, o objeto do contrato inicial foi quitado em R$ 50 mil e o espaço comercial entregue para exploração comercial. Conforme a sentença original a partir dessa nova situação, que suplantou o contrato anterior em relação à utilização/exploração do espaço dentro do shopping, qualquer litígio só poderia ter origem com o novo contrato, ?e não qualquer outra situação pré-existente à transação e ao contrato de locação?.

Quanto ao ressarcimento das benfeitorias, ressaltou o relator que a Lei Federal no 8.245/1991 já regulamentou os contratos de locação entre lojistas e empreendedores de shopping centers, que determinam as condições livremente pactuadas. E explicou que a res speratase constitui em remuneração pelo trabalho do empreendedor para garantir reserva de espaço e direito ao locatário de participar de toda estrutura organizacional do centro comercial. Destacou que essa cobrança se justifica pela especialidade e especificidade do empreendimento, que exige do empreendedor providências como pesquisa de mercado, estudos de viabilidade econômica, planejamento prévio e outros. A unanimidade foi composta também pelos votos dos desembargadores, Evandro Stábile, revisor e José Tadeu Cury, vogal.

Apelação nº 131096/2008