Incorporadora só está obrigada a devolver os valores pagos diretamente para a construção
Se o ex-titular do imóvel não causou a rescisão do contrato, tem direito a receber o valor que pagou para a construção do seu imóvel. No entanto não são todos os valores pagos que deverão ser devolvidos, mas apenas aqueles que digam diretamente com a construção, descontados alguns itens que não se relacionam com a obra e que devem ser apurados em execução por arbitramento. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em decisão unânime, acolheu parcialmente recurso da Carvalho Hosken S/A Engenharia e Construções, para reconhecer o direito de a incorporadora excluir, do valor a ser devolvido à compradora Simone de Oliveira Tuasco, do Rio de Janeiro, as parcelas relativas às chamadas despesas de administração.
Simone de Oliveira Tuasco ajuizou ação de rescisão de contrato, buscando ressarcimento pelo prejuízo que afirma haver sofrido. Alegou ter celebrado contrato de compra de um apartamento com a Encol, de uma das três mil unidades previstas como total do empreendimento. Argumentou que, ainda na fase de construção, a Encol veio a quebrar, tendo a ré, Carvalho Hosken, assumido a continuação das obras. Só que, ao assumir a responsabilidade pela construção, a Carvalho Hosken impôs a renegociação de todos os contratos, exigindo novas formas e novos prazos para o pagamento do saldo devedor, o que onerou sobremaneira e de modo unilateral o contrato, com a imposição de cláusulas impossíveis de serem por ela cumpridas. Em face disso, já tendo pago o sinal e mais 23 prestações, viu-se obrigada a deixar de pagar as prestações, razão por que entrou na Justiça do Rio para anular o contrato e recuperar as parcelas já pagas.
A sentença considerou que a Carvalho Hosken não poderia ser condenada a ressarcir valores que não recebeu. Entendeu que a adquirente do imóvel não comprovou terem sido aplicadas nas obras abandonadas pela Encol, esta sim, no entender do juiz, responsável pelo ilícito de ter se locupletado indevidamente dos pagamentos efetuados pela contratante. Assim, julgou improcedente a ação movida contra a Carvalho Hosken, que considerou ser parte ilegítima para responder pela indenização pedida pela adquirente.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro proveu, em parte, a apelação da contratante, por entender que ficou frustrada pela inadimplência da incorporadora. Decretou, por isso, a rescisão do contrato, condenando a Carvalho Hosken a devolver todas as importâncias comprovadamente recebidas pela incorporadora, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de mora a contar da data de cada pagamento.
Ao examinar o recurso especial da incorporadora, o relator do processo, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, argumentou que o valor adicionado à construção é o correspondente àquele pago pelo ex-titular para a construção de sua unidade. Só que devem ser devolvidos apenas os valores relacionados diretamente com a construção. Para o ministro, a situação é diferente daqueles casos em que há o pedido de rescisão decorrente da impossibilidade de pagamento pelo adquirente. No caso em exame, a rescisão decorre do próprio comando legal e não seria razoável os adquirentes arcarem com os prejuízos decorrentes do inadimplemento da antiga incorporadora, assumindo o alienante o direito sobre a construção existente. O que a lei determina é que haja o ressarcimento da parte relativa à construção, não incluídas as despesas de administração, de seguros, de propaganda, e o chamado preço ideal do terreno, a cota parte da área total que cabe a cada unidade construída no empreendimento.
Por isso, tendo o TJ/RJ mandado devolver todos os valores que a adquirente pagou à Encol, acolheu parcialmente o recurso da Carvalho Hosken, para determinar que seja feita a restituição das parcelas pagas, deduzida, no entanto, a parte relativa a despesas que não se relacionam diretamente com a obra, as chamadas despesas de administração, tal como for apurado em execução por arbitramento. Acompanharam o entendimento do ministro Carlos Alberto Menezes Direito, a ministra Nancy Andrighi, presidente da Turma, e os ministros Castro Filho e Humberto Gomes de Barros.
Viriato Gaspar
Simone de Oliveira Tuasco ajuizou ação de rescisão de contrato, buscando ressarcimento pelo prejuízo que afirma haver sofrido. Alegou ter celebrado contrato de compra de um apartamento com a Encol, de uma das três mil unidades previstas como total do empreendimento. Argumentou que, ainda na fase de construção, a Encol veio a quebrar, tendo a ré, Carvalho Hosken, assumido a continuação das obras. Só que, ao assumir a responsabilidade pela construção, a Carvalho Hosken impôs a renegociação de todos os contratos, exigindo novas formas e novos prazos para o pagamento do saldo devedor, o que onerou sobremaneira e de modo unilateral o contrato, com a imposição de cláusulas impossíveis de serem por ela cumpridas. Em face disso, já tendo pago o sinal e mais 23 prestações, viu-se obrigada a deixar de pagar as prestações, razão por que entrou na Justiça do Rio para anular o contrato e recuperar as parcelas já pagas.
A sentença considerou que a Carvalho Hosken não poderia ser condenada a ressarcir valores que não recebeu. Entendeu que a adquirente do imóvel não comprovou terem sido aplicadas nas obras abandonadas pela Encol, esta sim, no entender do juiz, responsável pelo ilícito de ter se locupletado indevidamente dos pagamentos efetuados pela contratante. Assim, julgou improcedente a ação movida contra a Carvalho Hosken, que considerou ser parte ilegítima para responder pela indenização pedida pela adquirente.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro proveu, em parte, a apelação da contratante, por entender que ficou frustrada pela inadimplência da incorporadora. Decretou, por isso, a rescisão do contrato, condenando a Carvalho Hosken a devolver todas as importâncias comprovadamente recebidas pela incorporadora, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de mora a contar da data de cada pagamento.
Ao examinar o recurso especial da incorporadora, o relator do processo, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, argumentou que o valor adicionado à construção é o correspondente àquele pago pelo ex-titular para a construção de sua unidade. Só que devem ser devolvidos apenas os valores relacionados diretamente com a construção. Para o ministro, a situação é diferente daqueles casos em que há o pedido de rescisão decorrente da impossibilidade de pagamento pelo adquirente. No caso em exame, a rescisão decorre do próprio comando legal e não seria razoável os adquirentes arcarem com os prejuízos decorrentes do inadimplemento da antiga incorporadora, assumindo o alienante o direito sobre a construção existente. O que a lei determina é que haja o ressarcimento da parte relativa à construção, não incluídas as despesas de administração, de seguros, de propaganda, e o chamado preço ideal do terreno, a cota parte da área total que cabe a cada unidade construída no empreendimento.
Por isso, tendo o TJ/RJ mandado devolver todos os valores que a adquirente pagou à Encol, acolheu parcialmente o recurso da Carvalho Hosken, para determinar que seja feita a restituição das parcelas pagas, deduzida, no entanto, a parte relativa a despesas que não se relacionam diretamente com a obra, as chamadas despesas de administração, tal como for apurado em execução por arbitramento. Acompanharam o entendimento do ministro Carlos Alberto Menezes Direito, a ministra Nancy Andrighi, presidente da Turma, e os ministros Castro Filho e Humberto Gomes de Barros.
Viriato Gaspar
Processo: REsp 606117
Osmar Advogado26/04/2005 11:32
Perguta-se, se a aquirente só pode receber 80 ou 90% do preço total pago, descontados os valores de taxa de administração, seguro, aquisição de terreno, no caso, não está sendo prejudicada, pois, a construtora irá revender a unidade e recuperar os valores pagos à compradora que desistiu do negócio? Pode ser uma solução jurídica, mas, será justa?! Não é o caso de recurso especial ou extraordinário para o reexame da questão perante o STF?!