Juari José Regis Júnior ^{( * )}

SUMÁRIO: I. DOS ASPECTOS CONCEITUAIS FUNDAMENTAIS. II. DA AQUISIÇÃO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS EM TERRITÓRIO PÁTRIO. III. DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO, EM REGIÃO DE FRONTEIRA, CUJA NACIONALIDADE É DISTINTA DA MÉDIA DA POPULAÇÃO ESTRANGEIRA RESIDENTE NA ZONA RURAL DE DADO MUNICÍPIO BRASILEIRO, DA FRONTEIRA BRASIL-BOLÍVIA. CONCLUSÃO. BIBLIOGRAFIA.

I. DOS ASPECTOS CONCEITUAIS FUNDAMENTAIS

Resumo: Em um breve estudo abordamos as possibilidades de aquisição de imóvel rural por estrangeiro, principalmente no que tange a hipótese de um americano, residente no país, que deseja adquirir imóvel rural em Município próximo à fronteira Brasil-Bolívia, cuja zona rural é pertencente, em grande parte, a bolivianos.

Palavras-chave: Aquisição - Imóvel - Rural - Estrangeiro - Fronteira - Brasil - Bolívia.

No estudo proposto identificamos a figura de um americano residente no país que deseja adquirir imóvel rural, em Município próximo à fronteira Brasil-Bolívia, cuja zona rural é pertencente, em grande parte, a bolivianos.

Antes de adentrarmos no mérito da quaestio iuris, faremos um breve escorço sobre as áreas de fronteira.

A faixa de fronteira, hoje definida pelo art. 20, §2º da CRFB/88, compreende a área de 150 quilômetros de largura⁽¹⁾, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, fincada, primordialmente, para a preservação da segurança nacional.

Dos primórdios da civilização helênica, a propriedade sempre foi alçada como símbolo do reconhecimento coletivo da titularidade de uma área a um particular.

No mesmo turno, os representantes da Igreja Católica, a exemplo de São Tomás de Aquino, pontilharam com percuciência o significado de propriedade, senão vejamos:

Para São Tomás de Aquino o conceito de propriedade privada é visto em três planos distintos na ordem de valores. Em um primeiro lugar, o homem: em razão de sua natureza específica (animal racional), tem um direito natural ao apossamento dos bens materiais. Num segundo, contempla o problema da apropriação dos bens, qual resulta, em última instância, no direito de propriedade propriamente dito. Por fim, num terceiro plano, São Tomás de Aquino permite o condicionamento da propriedade ao momento histórico de cada povo, desde que não se chegue ao extremo de negá-la.⁽²⁾

Nas lições de Jean Jacques Rousseau o seu surgimento da propriedade remonta à época em que o homem reconheceu o seu semelhante, que cercou um pedaço de terra, como legítimo senhor daquele espaço. A propriedade não nasce com as cercas de delimitação do espaço, mas sim com a autorização/referendum dos demais em relação aquela terra delimitada e aceita por todos.

O reconhecimento gerou a propriedade. Sem ela haveriam apenas cercas e nada mais.

Com isso o cidadão passa a ter o domínio útil da propriedade como privada e de sua exclusividade. E com base esse discurso os governantes passam a definir as áreas de domínio próprio do Estado, por razões de preservação da res, desenvolvimento do Estado, mas principalmente para fortificar as áreas de defesa nacional contra estrangeiros (fronteiras).

No mesmo turno, a faixa de fronteira surgiu no ordenamento jurídico brasileiro ainda no período imperial, por meio da Lei nº 601, de 1850, que em seu art. 1º, permitia a concessão gratuita de terras devolutas situadas nos limites do Império com países estrangeiros, em uma faixa de 10 léguas, correspondentes, aproximadamente, a 66 quilômetros. A Constituição de 1891 nada dispôs sobre tal dimensão, mantendo-se a faixa de fronteira em 66 quilômetros. Por outro lado, a Constituição de 1934, em seu art. 166, fixou a faixa de fronteira em 100 quilômetros. A Constituição de 1937, por seu turno, estabeleceu a faixa de fronteira em 150 quilômetros, o que prevalece até os dias atuais.⁽³⁾ Essas áreas sempre foram palco de conflitos desde os tempos mais remotos, como a seguir descrito:

A matéria é de interesse, pois o Brasil possui 15.719 km de fronteiras terrestres, o que totaliza, nessa faixa, uma área aproximada de 2,35 milhões de km2, correspondendo a cerca de 28% do território nacional. De acordo com dados do IBGE, atualmente 570 Municípios1 do Brasil possuem terras situadas na faixa de fronteira, distribuídos pelas Regiões Sul, Norte e Centro-Oeste, em 11 Estados. Desses Municípios, 182 estão situados em apenas um Estado, o Rio Grande do Sul. Portanto, tais dados demonstram a atualidade da discussão sobre as faixas de fronteira e sua repercussão em relação aos imóveis nela situados.⁽⁴⁾

Em síntese, as faixas de fronteira são porções de terras protegidas pelos Estados contra toda e qualquer forma de aquisição de posse ou de propriedade por terceiros.

II. DA AQUISIÇÃO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS EM TERRITÓRIO PÁTRIO

A Constituição Federal, em seu artigo 20, § 2º, enuncia que a faixa é de até cento e cinqüenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres e a sua ocupação deverá obedecer aos ditames da Lei. Já o art. 190, disciplina a aquisição ou arrendamento de terras por estrangeiro.

As leis ordinárias que cuidam da aquisição de terras por estrangeiro são a 5709/71⁽⁵⁾ e a 8629/1993⁽⁶⁾, das quais destacamos alguns artigos em rodapé⁽⁷⁾.

Verifica-se, da leitura dos dispositivos legais, que a norma legal pátria foi deveras formalista e rígida a respeito da aquisição de terras por estrangeiros. E é o que se deve esperar, haja vista a necessidade de proteção e acesso da terra primeiramente aos desabrigados pátrios.

Antes de mais nada, para que haja a alienação de imóveis para estrangeiros, necessária a verificação da sua compatibilidade com os princípios fundamentais de Direito Agrário na concepção de Paulo Torminn Borges⁽⁸⁾:

a)- a função social da propriedade;
b)- o progresso econômico do rurícola;
c)- o progresso social do rurícola;
d)- fortalecimento da economia nacional, pelo aumento da produtividade;
e)- o desenvolvimento do sentimento de liberdade (pela propriedade) e de igualdade (pela oferta de oportunidades concretas);
f)- implantação da justiça distributiva;
g)- eliminação das injustiças sociais no campo;
h)- povoamento da zona rural, de maneira ordenada;
i)- combate ao minifúndio;
j)- combate ao latifúndio;
l)- combate a qualquer tipo de propriedade rural ociosa, sendo aproveitável e cultivável;
m)- combate à exploração predatória ou incorreta da terra;
n)- combate aos mercenários da terra.

A limitação mais visível é a de que, via de regra, a pessoa física estrangeira não pode adquirir terras, exceto se estiver residindo no Brasil (bastando possuir visto de permanência). Situação em que poderá adquirir terras, observadas as limitações quanto à dimensão (art. 3º da Lei 57/09/71: a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua)⁽⁹⁾ e quanto à localização do imóvel.

Sobre esta última, os imóveis dos estrangeiros que não ultrapassem 03 módulos de exploração indefinida estão dispensados das limitações, exceto se descumprirem a função social da propriedade, outras limitações são a vedação da ocupação de áreas de fronteira (áreas de segurança nacional - art. 20, § 2º), a não ser que possua autorização do Conselho de Defesa Nacional (art. 91, § 1º, III, da CRFB/88), e a ainda a limitação de possui terrenos na zona rural de municípios em que ¼ ou 25% da população rural seja estrangeira (vedada à aquisição em qualquer hipótese - art. 12 da Lei 5709/71), aforante os casos em que os municípios tenham 10% da população da zona rural de origem estrangeira, da mesma nacionalidade do pretenso adquirente. Essas limitações, porém, para os portugueses, deverão obedecer às normas internacionais de reciprocidade.

III. DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO, EM REGIÃO DE FRONTEIRA, CUJA NACIONALIDADE É DISTINTA DA MÉDIA DA POPULAÇÃO ESTRANGEIRA RESIDENTE NA ZONA RURAL DE DADO MUNICÍPIO BRASILEIRO, DA FRONTEIRA BRASIL-BOLÍVIA.

Como visto, as terras de fronteira são áreas de proteção especial do Estado (art. 20, § 2º, da CRFB/88), intransmissíveis para fins de aquisição da posse e exploração indefinida, a não ser que o particular, titular do domínio, possua o consentimento (assentimento) prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional⁽¹⁰⁾.

No caso sub examinen, alguns aspectos devem ser levantados sobre a vedação à aquisição da terra: 01) O artigo 12 da Lei 5709/71 é claro ao reservar que a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a 1/4 ou 25% da superfície dos municípios onde se situem, comprovada por certidão do registro de imóveis; 02) As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado no caput do art. 12. Ficam excluídas do cômputo do item 01 e 02 os seguintes casos, previstos no § 2, do citado art. 12, áreas inferiores a 3 (três) módulos; II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no registro competente e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969; III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens; 03) A percentagem do item 01 pode ser implementada com autorização expressa do Presidente da República (§ 3º, do art. 12); 04) A nacionalidade da pessoa física estrangeira pleiteante (americana) é diferente da nacionalidade das pessoas que, em quantidade significativa, residem e circundam a área rural visada (bolivianos); 05) Os municípios que tenham 10% da população da zona rural de origem estrangeira, da mesma nacionalidade do pretenso adquirente não podem adquirir imóvel na área.

Após estas considerações entendemos que o estrangeiro americano, do presente caso, poderá adquirir terras de duas maneiras: I) Poderá adquirir imóvel na área por ser de nacionalidade distinta da maioria dos estrangeiros residentes na região rural, uma vez que não está sujeita ao limitador dos 10% do item 05 supracitado e ainda a somatória das áreas pertencentes a estrangeiros no município não ultrapassou a quota limite de 25% do item 01 em epigrafe; mesmo com toda essa permissiva necessitará de autorização do Conselho de Defesa Nacional por estar a área almejada na região de fronteira e II). Poderá também comprar imóvel, sem necessidade de autorização, nos termos do §2º, do art. 12, da Lei 5709/71, se a área for inferior a 03 (três) módulos; se a área tiver sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no registro competente e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969; hipótese em que o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens. Uma terceira possibilidade estaria restrita ao aumento da área disponível aos estrangeiros na região de fronteira, seja por autorização do Presidente (§ 3º, do citado art. 12) ou do Congresso Nacional (art. 23, § 2º da Lei 8629/93), fato este que beneficiará o pleiteante americano, observados os limites do item 01, 02 e 05.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Este trabalho foi inspirado em estudo feito em classe durante o período de graduação e ora adaptado para fins de publicação.

A aquisição de terras por estrangeiro no Brasil é um fator jurídico que deve ser mais debatido na doutrina agrária pátria.

Desde a época das Navegações, da Conquista da América e da Carnificina do Descobrimento do Brasil, temos que os estrangeiros sempre se interessaram pelas terras além mar, tanto que a Escola de Sagres, em Portugal, ficou famosa no mundo medieval pelos esforços para o desenvolvimento das Navegações, destacando-se, de outro lado, na província de Castilha e Leon (atual Espanha) a figura do astucioso mestre Dom Cristován Colombo.

As terras sul-americanas enriqueceram os cofres europeus com o escambo, pau-brasil, cana-de-açúcar, ouro, diamante, entre outros.

Daí, o atendimento profilático/protetivo das Constituições Brasileiras desde a primeira de 1824 até a de 1988 quanto à definição dos limites territoriais pátrios, mormente como medida de freio ao domínio alienígena com vista à manutenção da soberania.

Por esta medida trouxemos a baila o caso de um americano residente no país que deseja adquirir imóvel rural em Município próximo à fronteira Brasil-Bolívia, cuja zona rural é pertencente, em grande parte, a bolivianos. Caso este, aliás, que pode ser aplicável em qualquer região de fronteira do país, com a moldagem dos participantes.

BIBLIOGRAFIA

ABREU, Bianca Maria da Conceição. A função social do poder judiciário no conflito agrário. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, n. 60, nov. 2002. Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina. Acesso em: 24 jan. 2007.

BORGES, Paulo Torminn. Institutos Básicos de Direito Agrário. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 26. Apud FALCÃO, Ismael Marinho. Direito e reforma agrária. Jus Navigandi, Teresina, ano 4, n. 39, fev. 2000. Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina. Acesso em: 24 jan. 2007.

CHAGAS, Marco Aurélio Bicalho de Abreu. A doutrina da função social da propriedade no Direito Agrário. Jus Navigandi, Teresina, ano 4, n. 40, mar. 2000. Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina. Acesso em: 23 jan. 2007.

FERNANDES, Márcio Silva. A faixa de fronteira e os imóveis nela situados. Disponível em http://www.defesa.gov.br/revistajuridica. Data da pesquisa 07/02/06.

MARQUES, Benedito Ferreira. Direito agrário brasileiro. 6. ed. Goiânia: AB, 2005. p. 83.

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Notas:

* Juari José Regis Júnior, Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Mato Grosso, Advogado, trabalhou no Tribunal de Justiça de Mato Grosso no gabinete da Desa. Shelma Lombardi de Kato, atualmente é servidor público federal, cargo de analista em reforma e desenvolvimento agrário-INCRA. [ Voltar ]

1 - Essa faixa limítrofe foi estabelecida pela Lei nº 6.634/79, art. 1º - É considerada área indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150 km (cento e cinqüenta quilômetros) de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, que será designada como Faixa de Fronteira. [Voltar]

2 - CHAGAS, Marco Aurélio Bicalho de Abreu. A doutrina da função social da propriedade no Direito Agrário. Jus Navigandi, Teresina, ano 4, n. 40, mar. 2000. Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina. Acesso em: 24 jan. 2007. [Voltar]

3 - FERNANDES, Márcio Silva. A faixa de fronteira e os imóveis nela situados. Disponível em http://www.defesa.gov.br/revistajuridica. Data da pesquisa 07/02/06. [Voltar]

4 - Idem, ibidem. [Voltar]

5 - Art. 1º. O estrangeiro residente no país e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta lei.

omissis

Art. 3º. A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

§ 1º. Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independente de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

§ 2º. O Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 03 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida.

§ 3º. O Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, poderá aumentar o limite fixado neste artigo.

omissis

Art. 7º. A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira física ou jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Art. 8º. Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública.

omissis

Art. 12. A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a 1/4 (um quarto) da superfície dos municípios onde se situem, comprovada por certidão do registro de imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o artigo 10.

§ 1º. As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.

§ 2º. Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais:

I - inferiores a 3 (três) módulos;

II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no registro competente e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969;

III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

§ 3º. O Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados neste artigo, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do país.

omissis

Art. 14. Salvo nos casos previstos em legislação de núcleos coloniais, onde se estabeleçam em lotes rurais, como agricultores, estrangeiros imigrantes, é vedada, a qualquer título, a doação de terras da União ou dos Estados a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas.

Art. 15. A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel. [Voltar]

6 - Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971.

§ 1º. Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da Lei referida no caput deste artigo.

§ 2º. Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida. [Voltar]

7 - Sobre o assunto leia-se o Decreto nº 74.965, de 26 de novembro de 1974. [Voltar]

8 - BORGES, Paulo Torminn. Institutos Básicos de Direito Agrário. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 26. Apud FALCÃO, Ismael Marinho. Direito e reforma agrária. Jus Navigandi, Teresina, ano 4, n. 39, fev. 2000. Disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina. Acesso em: 24 jan. 2007. [Voltar]

9 - Até 03 módulos está dispensada de autorização, de 03 a 20 módulos deverá possuir autorização do Incra, acima de 20 até 50 módulos de exploração indefinida deverá possuir um plano de exploração, etc. [Voltar]

10 - Lei nº 6.634/79: Art. 2º - Salvo com o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, será vedada, na Faixa de Fronteira, a prática dos atos referentes a: I - alienação e concessão de terras públicas, abertura de vias de transporte e instalação de meios de comunicação destinados à exploração de serviços de radiodifusão de sons ou radiodifusão de sons e imagens; II - construção de pontes, estradas internacionais e campos de pouso; III - estabelecimento ou exploração de indústrias que interessem à Segurança Nacional, assim relacionadas em decreto do Poder Executivo. IV - instalação de empresas que se dedicarem às seguintes atividades: a) pesquisa, lavra, exploração e aproveitamento de recursos minerais, salvo aqueles de imediata aplicação na construção civil, assim classificados no Código de Mineração; b) colonização e loteamento rurais; V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel; VI - participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural. Outras restrições não vinculadas diretamente a imóveis, mas a atividades exercidas na faixa de fronteira, como é o caso das empresas que exercem a atividade de mineração. Além disso, o estrangeiro só pode adquirir um único imóvel rural, para a aquisição do segundo, qualquer que seja seu tamanho, é exigida autorização do INCRA. [Voltar]