O Judiciário não deve interferir em contrato de aluguel celebrado livremente entre duas partes quando não há indício de hipossuficiência ou nulidade nas cláusulas contratuais.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida uma cláusula contestada pela Fundação Banco Central de Previdência Privada (Centrus) em contrato de aluguel firmado com a loja Tok&Stok no Shopping Center Recife. A Centrus é proprietária de espaços no shopping e alugou um de seus salões para a Tok&Stok.

A cláusula em questão fixa critérios para a revisão judicial do aluguel mensal mínimo. Segundo ela, caso a Centrus requeira essa revisão, independentemente do valor que vier a ser estabelecido pela Justiça, a loja não estará obrigada a pagar, a título de aluguel mínimo, valor superior à média dos seis últimos aluguéis percentuais.

A Centrus alegou que a cláusula quebra o equilíbrio da relação jurídica estabelecida entre as partes, oferecendo todas as vantagens para a locatária em detrimento da locadora, que fica com todo o ônus do acordo.

Loja âncora

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso, a loja é considerada âncora, espécie que exerce maior força atrativa sobre os consumidores e valoriza o shopping ao criar a chamada clientela de corredor.

Por essa razão, o ministro reconheceu que a loja possui um tratamento diferenciado no que diz respeito à fixação do valor do aluguel, pois a maior parte dos investidores oferece vantagens para que a loja âncora se instale no shopping em virtude da sua capacidade de atrair outros lojistas e fortalecer o empreendimento.

Para o relator, é “temerária a intervenção judicial nas estipulações contratuais celebradas entre as partes, tendo em vista que todas essas particularidades dificilmente aparecem nos autos ou são de difícil comprovação”.

Mínima intervenção

Segundo o ministro, a ingerência judicial nas obrigações livremente pactuadas entre as partes “somente deve ser admitida excepcionalmente”. Ele reconhece que a intervenção estatal no campo do direito empresarial deve ser mínima, em respeito à vontade manifestada de forma efetivamente livre pelas partes.

Villas Bôas Cueva citou precedente da relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino segundo o qual o direito empresarial é regido por princípios peculiares como a liberdade de iniciativa, a liberdade de concorrência e a autonomia privada, mas pode haver a necessidade de mitigação do princípio da autonomia privada “quando houver desigualdade material entre as empresas contratantes” (REsp 1.158.815).

Entretanto, no caso da Tok&Stok, “é inegável a igualdade formal entre o lojista de shopping center e o empreendedor”, afirmou, pois se trata de contrato paritário, celebrado sem nenhum indício de hipossuficiência.

De acordo com o relator, a cláusula que institui parâmetros para a revisão judicial do aluguel mínimo “visa a estabelecer o equilíbrio econômico do contrato – mantendo a equivalência e a proximidade entre o valor mínimo e o percentual sobre o faturamento – e a viabilizar a continuidade da relação negocial firmada, além de derivar da forma organizacional dos shoppings centers, que têm como uma de suas características a intensa cooperação entre os empreendedores e os lojistas”.