Comprador de imóvel hipotecado não consegue suspender penhora por inadimplência da construtora
Empresa que fechou negócio em 1980 deixou de pagar o empréstimo e a CEF iniciou a execução hipotecária do devedor, na qual o imóvel acabou sendo penhorado. Segundo o relator, a insatisfação do comprador, autor da ação, deveria dirigir-se à construtora e não à CEF
A Oitava Turma Especializada do TRF2 negou o pedido do comprador de uma sala comercial em Madureira (zona norte do Rio de Janeiro), que queria suspender o arresto do imóvel pela Caixa Econômica Federal (CEF). O prédio inteiro fora construído em 1977 pela Companhia Construtora Socico, que, para isso, financiara a obra através da CEF. Em 1980, a Socico vendeu uma das salas ao autor da ação e foi lavrada escritura de promessa de compra e venda para formalizar o negócio. Ocorre que a empresa deixou de pagar o empréstimo e a CEF iniciou a execução hipotecária do devedor, na qual o imóvel acabou sendo penhorado.
Foi para desconstituir a penhora que o comprador da sala ajuizou na Justiça Federal uma ação de embargos de terceiro. A decisão da primeira instância foi favorável a sua causa e, por conta disso, a CEF apelou ao TRF2. Em suas alegações, o autor dos embargos sustentou que não seria cabível prejudicar o adquirente de boa-fé, em razão da inadimplência da Socico.
Já a CEF, na apelação, afirmou que a promessa de compra e venda entre a Socico e o comprador da sala foi realizada sem conhecimento do banco. A instituição também argumentou que no contrato de mútuo firmado com a Socico ficou estabelecido que ficariam nulas quaisquer alienações realizadas sem autorização CEF.
No entendimento do desembargador federal Raldênio Bonifácio Costa, relator do processo no TRF2, a insatisfação do comprador deveria dirigir-se à construtora e não à CEF. O magistrado ponderou que, quem agiu de má-fé foi a Socico e não o banco. Por outro lado, Raldênio Costa lembrou que, de acordo com documentos juntados ao processo, um representante da CEF esteve presente na assinatura da escritura de promessa de compra e venda, declarando, na ocasião, nada ter a opor ao contrato. Deste modo, destacou o desembargador, não procede a alegação de desconhecer o pacto entre a construtora e o adquirente da sala.
Mas o relator também ressaltou que há provas nos autos de que o autor dos embargos tinha conhecimento, antes de firmar a escritura de promessa de compra e venda, de que o imóvel estava hipotecado. Para Raldênio Costa, o comprador da sala não pode querer priorizar o seu direito em detrimento da credora hipotecária.
Pedro Henrique Beltrame Pereira Assistente Jurídico11/01/2011 13:30
É de conhecimento que a súmula 308 do STJ, datada de 25/04/2005, prevê que ?a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.? Contudo a referida determinação somente poderá ser aplicada nos casos em que haja clara e evidente boa-fé do adquirente do imóvel, assim, para que seja possível a aplicação da súmula mencionada, deve-se, por prudência, analisar-se a realidade fática do caso concreto. Apesar de não ter conhecimento do conteúdo da ação, para utilização da súmula acima citada, entende-se que a quitação do compromisso de venda e compra é condição essencial para o pedido liberação da hipoteca ou do gravame recaído sobre o imóvel, em sendo incerta a quitação do compromisso de venda e compra firmado entre a parte e a construtora corrobora com a legalidade e a legitimidade da hipoteca ou do gravame. Assim, para elucidar o entendimento trazido, cabe trazer a colocação o entendimento da Segunda Seção do Colendo Superior tribunal de Justiça nos Embargos de Divergência no Recurso Especial 187940/SP; relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, ementado da seguinte forma: ?Sistema Financeiro de Habitação. Imóveis alienados. Hipoteca pela construtora. Promissário comprador de unidade habitacional. Garantia que não o alcança. I - O promissário comprador de unidade habitacional pelo S.F.H. somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n.4.864/65. Precedentes. II - Embargos de divergência conhecidos, mas rejeitados.?