Patrícia Aparecida de Paula Ceretti ^{( * )}

Antes de adentrar-se no tema central deste estudo, convém fazer algumas breves considerações acerca das atribuições do síndico nos condomínios edilícios.

São atribuições legais do síndico (art. 1348, do 'CC', e art. 22, da Lei 4.591/64), regularmente eleito: a) representar o condomínio; b) exercer a administração interna da edificação; c) impor multas estabelecidas na convenção ou regulamento interno; d) prestar contas à assembléia do condomínio; e) guardar durante os prazos legais a documentação relativa ao condomínio, dentre outras.

Postas estas premissas, verifica-se que é dever do síndico prestar as contas à assembléia - perceba-se, a lei aplicável não impõe o dever de prestar contas ao condômino, até porque a este não lhe compete aprová-las.

De fato, nos termos da lei e das convenções de condomínios, tem o síndico o dever de exibir os documentos e as contas ao condômino, individualmente, caso solicitado, mas não o tem de prestá-las, pois ele - síndico - representa a coletividade. Decorre daí a obrigação legal de apresentar as contas perante a assembléia.

Outro não foi o entendimento em 02 (duas) ações dessa natureza, esposado pelos MM Juízes de Direito do Foro Central da Capital de São Paulo:

"(...) Decido. Com efeito, o feito deve ser extinto sem análise de mérito. É que não assiste aos condôminos, diretamente, legitimidade para exigir, do próprio condomínio, a prestação de contas, já que este é mister que não lhe assiste, se despido de amparo das Assembléias do Condomínio. Neste sentido: "...Código: 20630 Matéria: ILEGITIMIDADE DE PARTE Recurso: AC 184849 2 Origem: SP Orgão: CCIV 18 Relator: AROLDO VIOTTI Data: 30/03/92 Decisão: - LEGITIMIDADE DA PARTE - ATIVA - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS PROPOSTA POR CONDOMÍNIO CONTRA SINDICO - CONTAS JÁ APROVADAS PELA ASSEMBLÉIA TUTELA JUDICIAL CONTRA ABUSOS NAS DECISÕES ASSEMBLEARES QUE NÃO CHEGA A LEGITIMAR CADA CONDÔMINO A RECLAMAR CONTAS AO SINDICO - LEGITIMIDADE EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO, CONCEDIDA POR FORÇA DA ASSEMBLÉIA GERAL - RNP...". "...PRESTAÇÃO DE CONTAS - Construção a preço de custos - Pedido dirigido por condômino contra a construtora e a incorporadora - Inadmissibilidade - Ilegitimidade ativa - Somente a Comissão de Representantes tem legitimidade para pedir contas às rés - Os condôminos somente podem exigir as contas da referida comissão - Processo extinto - Recurso não provido. (Apelação Cível n. 040.296-4 - São Paulo - 7ª Câmara de Direito Privado - Relator: Benini Cabral - 30.09.98 - V.U.)...". Destarte, de rigor ser o feito extinto, pois que o pedido deduzido e remanescente foi manejado por parte notadamente incompetente para figurar como autor nesta celeuma. Ante o exposto, julgo extinto este processo, com fulcro no art. 267, VI, do Código de Processo Civil." (processo sob n.º 583.00.2005.092292-2 - MM Juiz CELSO MAZITELI NETO, da MM 35.ª Vara Cível)

"(...) Decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo impertinente a realização de perícia nesta primeira fase da ação de prestação de contas, principalmente porque sequer apresentadas. O presente feito deve ser julgado extinto por ilegitimidade de parte e falta de interesse de agir. Segundo art. 22, § 1º, alínea "f", da Lei n. 4.591/64, cabe ao síndico o dever de prestar contas à assembléia dos condôminos e não aos condôminos individualmente. Por esta simples razão, a ação deve ser ajuizada por quem tem a faculdade de exigir as contas e o condômino não a tem. É o que se preleciona do seguinte julgado: "Condomínio - Síndico - Prestação de contas - Ação proposta por alguns condôminos - Falta de legitimidade ativa para a causa - Direito que compete ao condomínio - Extinção do processo, sem julgamento de mérito - Provimento ao recurso para esse fim - Inteligência do artigo 22, parágrafo primeiro, "f" da Lei Federal nº 4.591/64 - Recurso provido. Não têm os condôminos, individualmente, legitimação ativa ad causam para ajuizar ação de prestação de contas contra o síndico, ou o ex-síndico, que é ou foi mandatário do condomínio, não de cada comunheiro de per si." (Apelação Cível nº 105.700-4 - Campinas - 2ª Câmara de Direito Privado - Relator: Cezar Peluso - 30.03.99 - v.u.); (...)No entanto, não pode requerer a prestação de contas já apresentadas à assembléia dos condôminos, o que lhe falece interesse de agir. Neste sentido: "Condomínio - Prestação de Contas - Apreciação pela Assembléia Geral dos Condôminos - Obrigação Consumada - Interesse Processual - Ausência - Descabimento. Descabida a ação de prestação de contas, por ausência de interesse processual, se, consoante registrado em ata, elas (as contas) já foram apreciadas e não aprovadas pela Assembléia Geral dos Condôminos." (2º TACiv-SP, 1ª Câm., Ap. s/rev. nº 516.080, Rel. Juiz Diogo de Salles, j. 13.4.98) Desta forma, inequívoco que o autor é carecedor da ação por ser parte ilegítima e não possuir interesse processual. Prejudicadas, em conseqüência, as demais questões aventadas nos autos, pois não alteram a sorte da lide. Ante o exposto e do mais que dos autos constam, JULGO EXTINTO o presente feito sem apreciação do mérito, cf. art. 267, inc. VI, do Código de Processo Civil." (Processo sob n.º 583.00.2006.106812-0 - MM Juíza LUCIANA ANTUNES RIBEIRO, da MM 37.ª Vara Cível)

Em consonância, é remansosa a Jurisprudência dos E. Tribunais Superiores, conforme V. Acórdãos assim ementados:

"NULIDADE DA SENTENÇA -PRESTAÇÃO DE CONTAS AJUIZADA POR CONDÔMINO EM FACE DA SÍNDICA DO CONDOMÍNIO - ILEGITIMIDADE ATIVA Rejeição da preliminar de nulidade da sentença deve ser rejeitada, uma vez que o apelante não fundamenta seu pedido, requerendo tão-somente a devolução do prazo de 10 (dez) dias sem apontar sua finalidade. A jurisprudência desta Corte de Justiça já se manifestou, em diversas ocasiões, acerca da ilegitimidade ativa do condômino na ação de prestação de contas, ao exigi-las isoladamente. Negado provimento ao recurso."(TJRJ - 2008.001.38602 - APELAÇÃO - DES. REL. EDSON VASCONCELOS - Julgamento: 15/10/2008 - 17.ª CÂMARA CÍVEL).

"DESPESAS CONDOMINIAIS - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS MANEJADA POR CONDÔMINOS - IMPOSSIBILIDADE, HAJA VISTA SER A ASSEMBLÉIA GERAL A DESTINATÁRIA DAS CONTAS - FALTA DE LEGITIMIDADE AOS CONDÔMINOS PARA, INDIVIDUALMENTE, EXIGI-LAS AO SÍNDICO - RECURSO IMPROVIDO. A aprovação das verbas relativas às despesas condominiais do condomínio edilício constitui atribuição da assembléia geral. Entretanto, as despesas efetuadas pelo síndico devem ser comprovadas, tendo os condôminos direi to de examiná-las, sempre que alguma dúvida pairar quanto à sua regularidade ou lisura. Não pode o condômino, porém, individualmente, exigir prestação de contas pela via judicial, porque a lei considera foro adequado para tal discussão a assembléia geral."(TJSP - APELAÇÃO 885823000 - DES. REL. LUIS DE CARVALHO - Julgamento: 13/08/2008 - 29.ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO).

Em que pesem os empeços legais e jurisprudenciais postos acima, a legislação aplicável permite ao condômino individual pretender a prestação de contas numa única hipótese⁽¹⁾: quando a assembléia convocada por ¼ dos condôminos - legitimada, caso o síndico não a convoque no prazo legal - não se reunir (art. 1.350, do 'CC'⁽²⁾).

Conforme se verificou, a própria lei dispõe acerca da ilegitimidade do condômino em propor ação de prestação de contas, e prevê exceção. Assim também o é a Jurisprudência, que admite rara hipótese à legitimação do condômino de exigir as contas, se apresentadas de forma irregular. Nesse sentido, o E. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios decidiu, ipsis litteris:

"PROCESSO CIVIL - PRESTAÇÃO DE CONTAS - CAUTELAR DE BUSCA E APREENSÃO DE BALANCETES MENSAIS E OUTROS DOCUMENTOS EM PODER DE SÍNDICO, AFASTADO POR ATO DA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA, NÃO CONSTITUI ÓBICE AO DEVER DE PRESTAR CONTAS. 1) Os condôminos que, em Assembléia Geral Extraordinária, deliberaram por afastar síndico e demais membros do Conselho Consultivo, por má gestão dos interesses do Condomínio, têm legitimidade para exigir prestação de contas. 2) Julgado procedente o pedido de prestação de contas, será o vencido condenado ao pagamento de honorários. E, embora a sentença não ponha termo ao processo, pois encerra a primeira fase da contenda, é apelável. 3) Não constitui óbice ao dever de prestar contas aos condôminos pelo síndico a circunstância de terem sido apreendidos judicialmente os balancetes mensais e demais documentos, porquanto, entre o afastamento comunicado pela Assembléia Geral e a decisão cautelar de busca e apreensão, houve interregno suficiente para obtenção de cópias respectivas. Ademais, à comissão provisoriamente constituída não é dado criar óbice a acesso aos documentos em seu poder." (TJDFT APC - Apelação Cível n.º 2001.09.1.000460-9; Des. Relator: JOSÉ DE AQUINO PERPÉTUO)

A legislação aplicável e as Jurisprudências retro-alinhadas bem demonstram a dificuldade do processamento da ação de prestação de contas se considerada a ilegitimidade ativa do condômino, individualmente considerado.

Em contrapartida, decidiu o E. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, de forma anômala, que na hipótese de irregularidades e ilícitos praticados na administração, estaria o condômino, individualmente, legitimado a figurar no pólo ativo de ação de prestação de contas.

Posto isto, conclui-se pela viabilidade de ajuizamento da ação de prestação de contas por condômino inconformado com a má administração, se provadas as irregularidades na gestão, logo de proêmio. Desde já ressalvada a posição majoritária da Jurisprudência quanto à legitimação, contrária à pretensão.

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Notas:

* Patrícia Aparecida de Paula Ceretti. Advogada. OAB/SP 236.148. [ Voltar ]

1 - Nesse sentido: "PRESTAÇÃO DE CONTAS - "Compete ao Síndico prestar contas à Assembléia dos Condôminos. Nesse passo, a lei é clara: a prestação de contas não a fará o Síndico a cada Condômino individualmente, não tendo este legitimidade para assim exigi-las. Sendo o Síndico o órgão executivo do Condomínio, responde por seus atos somente perante a Assembléia Geral, até mesmo porque a Assembléia Geral aprova ou desaprova as contas por maioria de votos. A se entender que cada Condômino pudesse judicialmente exigir a prestação de contas. Fosse voto vencido na Assembléia Geral, viria ao Judiciário exigir contas. Omitindo-se o Síndico no cumprimento da obrigação, as contas poderão ser reclamadas judicialmente, hipótese em que a Assembléia elege Síndico ad-hoc para representação do Condomínio. A questão que cabe é que conduta pode ter o Condômino, isoladamente, se o Síndico não convocar Assembléia Geral para prestação de contas e se a própria Assembléia Geral se omite, em face da administração. O Síndico pode ser compelido a prestar contas por ação cominatória, prevista no art. 302, V do CPC, combinado com os arts. 307 e 309 do mesmo diploma processual. Omitindo-se a Assembléia, devolve-se a legitimidade ativa a qualquer Condômino." (TJ-RS - Ap. 588.022.996 - Rel. Des. Lio Schimitt)." Voltar

2 - In verbis: "Art. 1350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1º - Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2º - Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino." Voltar