Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas ^{( * )}

A renovação do contrato é um direito do locatário nas locações de imóveis destinados ao comércio, previsto no artigo 51 da Lei nº. 8.245/1991, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos.

Para o exercício desse direito o contrato a renovar deverá ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado. E, ainda, o prazo mínimo desse contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos tem que ser de cinco anos e mais, que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo ininterrupto de três anos.

Os cessionários ou sucessores da locação poderão exercer esse direito de renovar. O exercício desse direito na hipótese de sublocação total do imóvel, somente caberá ao sublocatário.

O contrato de locação poderá autorizar que o locatório utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, nesse caso, o direito à renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

Esse direito de renovar se estende às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, regularmente constituídas, desde que estejam presentes os pressupostos previstos em lei.

O titular decai desse direito se não propuser a ação renovatória no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

A ação decorrente desse direito é a ação renovatória que protege o chamado ponto de negócio, que vem a ser o lugar onde se encontra o estabelecimento, ensejando modificação substancial da própria relação jurídica.

Com a renovatória da locação fica assegurado o fundo de comércio, expressão correspondente a estabelecimento comercial, designando o complexo de bens, materiais ou não, dos quais o comerciante se serve na exploração de seu negócio.

São coisas constituintes do fundo de comércio, dentre outros bens, a clientela, as instalações, máquinas, utensílios, marcas e modelos de invenção e o ponto comercial.

Convém lembrar que a expressão "estabelecimento comercial, industrial ou profissional", a que se refere o art. 133 do CTN, tem também a acepção de unidade operativa, onde se exercita o comércio ou se desenvolve a indústria ou profissão - loja, fábrica, armazém, oficina, escritório, etc. (PN CST nº 002/72).

A corrente jurisprudencial sacramentou o exercício desse direito de renovar a locação, reconhecendo a soma de prazos de contratos escritos contínuos e ininterruptos alcançando o de cinco anos exigidos, a exemplo das seguintes EMENTAS:

Locação. Renovatória. Contratos escritos, contínuos e ininterruptos. Soma de prazos. Admissibilidade. Carência afastada. Agravo não provido. É admissível a soma de prazos menores de contratos escritos, contínuos e ininterruptos, para ser alcançado o de cinco anos, exigido pelo art. 2º, b, do D. 24.150/34 (Ag. Instr. 180.322-0, São Paulo, 2ª TACSP, 2ª Câm., RT 600/161).

- Renovatória. Accessio temporis. É inadmissível somar-se o prazo do contrato atual com o do anterior para concretização do lapso de cinco anos exigidos pelo D. 24.150/34 para o exercício da ação renovatória de locação, se houve solução de continuidade entre os dois, a impedir a accessio temporis (Ap. 154.919, São Paulo, 2º TACSP, 2º Câm., RT 581/160).

Vimos que assegurado o direito de renovar, o locatário tem garantido e resguardado o seu ponto comercial, inserido necessariamente, dentro do fundo de comércio.

E, eventual pedido de indenização pelo fundo de comércio, somente caberia na impossibilidade do exercício do direito que tem o locatário de renovar a locação, uma vez presentes todos os pressupostos aqui elucidados e contidos na lei de locação.

E sobre isso, recentemente, a Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Mato Grosso -TJMT negou provimento a recurso interposto pelo locatário que não conseguiu provar a ocupação do imóvel locado pelo prazo de cinco anos e, por conseguinte, não teve deferido o seu pedido alternativo de indenização pelo fundo de comércio.

Nesse julgamento, o Relator, Desembargador Leônidas Duarte Monteiro, em seu Voto, asseverou:

"Assim, inegável que o recorrente não preencheu um dos requisitos previstos no art. 51 da mencionada Lei, qual seja, aquele previsto no seu inciso II, que exige, para ter direito à renovação, que tenha permanecido, pelo menos, por cinco anos no imóvel",

Eis a EMENTA desse julgado do TJMT:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - PEDIDOS DE RENOVAÇÃO OU INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO REJEITADOS - DESPEJO DECRETADO - RECURSO IMPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. Revela-se correta a sentença que decreta o despejo quando demonstrado que o locador, em contrato por tempo indeterminado, procedeu à notificação da locatária na forma do art. 57 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Não há como reconhecer direito à renovação do contrato ou à indenização pelo fundo de comércio, quando a locatária não preenche os requisitos insertos no art. 51 do referido texto legal. (Ap. Cível nº 27749/2007, Des. LEÔNIDAS DUARTE MONTEIRO - TJMT) (grifos nossos).

Portanto, não preenchida uma das exigências da Lei para o exercício da renovatória, o fundo de comércio ficaria comprometido, pois não seria passível de ser indenizado.

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Notas:

* Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas. Advogado com especialidade em Direito Comercial e Tributário. Assessor jurídico da ACMINAS - ASSOCIAÇÃO COMERCIAL DE MINAS. Sócio do escritório CUNHA PEREIRA & ABREU CHAGAS - Advogados associados. Home: http://br.geocities.com/marcoaureliochagas/. E-mail: marcoaureliochagas@gmail.com. [ Voltar ]