São Paulo, maio de 2022. Nos últimos anos, cada vez mais brasileiros vêm investindo no setor imobiliário dos Estados Unidos. Recentemente, com a valorização do mercado naquele país e com a alta do dólar, houve um aumento considerável na demanda e no volume de transações de imóveis, na maioria das vezes gerando ganho de capital para os seus proprietários. No entanto, essa oportunidade imobiliária traz uma série de dúvidas quanto ao impacto tributário da venda e das obrigações fiscais nos Estados Unidos e no Brasil. Cristina Teixeira, CEO e fundadora da 2A TAX (2A International Tax Advisors), explica que, para evitar surpresas nas vendas, um planejamento tributário pensando nos diferentes momentos do processo é fundamental para evitar percalços em ambos os países e potencializar os ganhos.

De acordo com a especialista, o erro mais comum é a falta de assessoria e planejamento no momento da compra, na manutenção do ativo e no momento da venda do imóvel. “É extremamente importante analisar a estrutura como um todo para entender o real impacto e obrigações que surgirão com a compra ou a venda de um imóvel nos Estados Unidos”, afirma.

Tanto para os que estão interessados em vender um imóvel nos EUA, aproveitando o mercado imobiliário superaquecido, quanto para os que ainda planejam comprar, visando ganhos futuros, a especialista destaca sete pontos essenciais a serem considerados antes da compra, durante a manutenção e após a venda de um imóvel no país. Confira:

Antes da compra do imóvel

1 – É necessário avaliar se a aquisição do imóvel será por pessoa física ou jurídica - Antes da compra de um imóvel nos EUA, é importante avaliar se o imóvel será adquirido em nome de uma pessoa física ou de uma empresa (pessoa jurídica). Essa estrutura será determinante na definição do impacto tributário nos dois países após a venda. Por exemplo, caso o proprietário do imóvel venha a falecer, o imposto de herança americano pode representar até 40% do valor do imóvel, caso esteja detido em nome de uma pessoa física. Ao adquirir um imóvel por meio de uma empresa não americana o risco do imposto de herança está afastado, porém o custo do imposto de renda pode ser maior. Embora muito recomendada por corretores de imóveis, é importante ressaltar que a compra do imóvel por uma LLC (Limited Liability Company) não eliminará o risco do imposto de herança americano.

2 – Deve-se levar em consideração a necessidade do pagamento do FIRPTA - Outro cuidado se refere ao Foreign Investment in Real Property Act (FIRPTA), um mecanismo de retenção de imposto na fonte criado pelo governo americano para garantir o pagamento de imposto devido por não residentes na venda de imóveis situados nos EUA. Essa retenção é de 15% do valor da venda (e não do ganho de capital). Existem formas de estruturar a operação para evitar essa retenção ou para minimizá-la.

3 – Nos EUA, o lucro obtido na venda de imóvel está sujeito a imposto de renda sobre ganho de capital no país - As alíquotas variam entre 0, 15% ou 20% para as pessoas físicas, e 21% de imposto de renda federal acrescido da alíquota de imposto de renda estadual (5,5% na Florida, por exemplo) para pessoas jurídicas. É preciso entregar uma declaração de imposto de renda de não residente para reportar a venda do imóvel, o imposto apurado e o FIRPTA. O valor retido a mais é restituído pela Receita Federal americana, mas o processo pode demorar até dois anos.

4 – No Brasil, o impacto tributário da venda de um imóvel nos EUA é o mesmo da venda de um imóvel no país, caso o imóvel tenha pertencido a uma pessoa física - O ganho de capital estará sujeito às alíquotas de 15%, 17,5%, 20% ou 22,5% e deverá ser reportado no respectivo anexo de ganho de capital da declaração da pessoa física. É importante destacar que o ganho cambial também será tributado, assumindo que os recursos utilizados na compra do imóvel tiveram origem no Brasil. Uma boa notícia é que o imposto pago nos EUA pode ser compensado com o devido no Brasil. Como o FIRPTA pode superar o valor do imposto de renda efetivamente devido nos EUA, é preciso ter cuidado ao tomar o crédito do imposto no Brasil. Se o imóvel nos EUA pertencer a uma empresa estrangeira, esse ganho só será tributado no Brasil no momento que houver distribuição de lucros da empresa para a pessoa física, com a desvantagem que a compensação do imposto pago nos EUA não será mais possível.

Durante a manutenção do imóvel

5 – Declarar as receitas e despesas provenientes do imóvel alugado nos EUA poderá acarretar na redução do ganho tributável na venda - Imóveis que são comprados em nome da pessoa física e que são alugados, mas a receita de aluguel não é reportada para a Receita Federal americana, além de deixar de cumprir com obrigação tributária nos EUA, o contribuinte perde a possibilidade de computar custos de manutenção do imóvel que podem reduzir o lucro tributável no momento da venda.

6 – Atenção às obrigações fiscais anuais da empresa constituída para a compra de um imóvel - Quando as obrigações fiscais de uma empresa não são cumpridas ocorre a cobrança de multas pela entrega em atraso, além de dificuldades no momento de vender o imóvel, além da inativação da empresa junto ao estado.

Após a venda do imóvel

7 - É importante se atentar ao prazo para a entrega da declaração de imposto de renda americano, visto que ele é diferente para pessoas físicas e jurídicas - O prazo para pessoas físicas não residentes é o dia 15 de junho do ano subsequente ao da venda. Já o prazo para pessoas jurídicas vai depender da estrutura, podendo ser dia 15 de março ou 15 de abril do ano subsequente ao da venda, assumindo que a empresa segue o ano-calendário. A Receita Federal americana concede seis meses de extensão do prazo de entrega da declaração, caso solicitado pelo contribuinte.

Sobre a 2A International Tax Advisors - A 2A TAX é uma consultoria especializada em otimização tributária internacional para não americanos com interesse em investir, morar ou que já residem nos EUA. Com mais de 25 anos de experiência em soluções fiscais, a empresa conta com serviços personalizados para diferentes perfis de clientes nacionais e internacionais, sempre visando simplificar a tramitação fiscal. Possui expertise global, atende no Brasil e nos EUA com consultores especializados fluentes em inglês, português e espanhol. Para mais informações, acesse o site oficial.