Bruno Soares de Souza ^{( * )}

Administrar um negócio, especialmente com a concorrência gigantesca dos dias atuais, além da excessiva carga tributária, é uma tarefa árdua e, em alguns casos, um investimento arriscado. Conseguir gerir os recursos de um negócio sem burlar as leis e sonegar imposto, com uma visão aguçada da legislação comercial visando obter suas benesses, e evitando os prejuízos, torna-se um desafio que poucos empresários conseguem superar. A idéia de um comerciante honesto, que utiliza pesos e medidas plenos e certos, aliado a bons serviços, e ainda assim conseguindo um lucro razoável parece não existir. Como se não bastasse, ainda muitos empresários enfrentam problemas com o locador que resolve extinguir o contrato de locação ou não prorrogá-lo.

Por disposição do Código Civil, considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços. Quando o empresário, para desempenhar suas atividades comerciais, necessita alugar um imóvel, existe uma lei específica que o acoberta, a Lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato. Nesta lei, encontramos a chamada ação renovatória que, em curtas linhas, confere ao empresário o direito de renovar seu contrato de locação caso o locador não admite a renovação do contrato consensualmente. Com essa ação, o legislador proporcionou ao locatário, que neste caso deverá ser sempre empresário, que após anos de trabalho árduo conseguiu formar um ponto sólido, realizou investimentos de tal monta que se tornou conhecido num determinado local da cidade, enfim, poderá prolongar suas atividades comerciais no local desejado, através da ação renovatória, garantindo, judicialmente, sua permanência naquele ponto.

A ação renovatória "não se confunde com a ação revisional, pois, enquanto aquela enseja modificação substancial da própria relação jurídica, a revisional tutela o reajuste da prestação locatícia, do aluguel, sem que haja questionamento sobre o próprio contrato".

Os requisitos essenciais à pretensão do locatário em continuar o aluguel estão descritas no art. 51, desde que, cumulativamente, sejam preenchidos tais requisitos. São eles: que "o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado"; importante esse detalhe em razão do prazo exigido pela própria Lei quando da propositura da ação renovatória. Será fácil provar o tempo da locação por meio de um contrato escrito. De mais a mais, é o entendimento comumente adotado pelos Tribunais e por renomados juristas. "Contrato firmado a prazo - Não basta, porém, que a forma seja escrita, apenas. É necessário que o contrato seja a prazo, não inferior a 5 anos. Contratos firmados por escrito e por tempo indeterminado não ensejam a renovação" (Novo Código Civil e Legislação Extravagante Anotados, RT, São Paulo, 2002, p. 1.144).

Noutro aspecto, "o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos"; nesse quesito entra o que a doutrina define como acessio temporis. Na definição de Marcus Cláudio Acquaviva, é a "aquisição de um direito em decorrência do transcurso de um prazo, sendo utilizada especialmente nas locações comerciais, para expressar a possibilidade de o inquilino completar o prazo mínimo de cinco anos de locação, para ter o direito de propor a ação renovatória". Alguns meses que o locatário deixou descaracterizar o caráter locatício da relação, mas permaneceu no local, também podem ser acrescidos ao prazo exigido. Por fim, "o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos". A mudança constante da atividade comercial realizada pelo empresário não será admitida pelo Juízo para a renovação do contrato, uma vez que é necessário tempo para se formar um ponto, o aviamento e conseguir solidificar sua clientela. A Lei ainda menciona como legítimos para pleitear junto ao Poder Judiciário a renovação compulsória do estabelecimento comercial os sucessores e os cessionários.

Qualquer impedimento à ação renovatória, excluídas as hipóteses do art. 52, estão proibidas, sendo "nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto".

Da mesma forma que o locatário possui seus direitos, recebe tegumento jurídico para exercer suas atividades, a Lei do Inquilinato também resguardou algumas hipóteses para o não cabimento da ação renovatória. Foram definidos casos que o locador se eximirá da obrigação compulsória à renovação, sobressaindo os seus interesses em detrimento dos do locatário. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se "por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade". A imposição do Poder Público deve ser respeitada, caso assim não o fizer, incorrerá o locador em severas sanções. Também ficará desobrigado se houver interesse na realização de melhorias no imóvel, acréscimo de cômodos, mudanças de grande vulto que resultem em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil, enfim, todas aquelas que tornem o imóvel mais valorizado.

Outra hipótese para a não renovação do contrato de aluguel, é se "o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente". Há imóveis que além de comportarem instalações de vendas, manutenções, serviços etc, também servem para o uso residencial. O locador, pelos mais variados motivos, pode vir a precisar do imóvel para morar. Como a Constituição Federal garante o direito à moradia, este deve prevalecer, mesmo entendimento do legislador.

No caso de transferência do imóvel, conforme inciso II do art. 52, este "não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences". O locatário não possui aptidão para decidir pelo locador o que melhor lhe cabe quando notificado da pretensão do locador de realizar melhorias no imóvel. O locador, por sua vez, não pode invocar tal melhoria se realmente não desejar fazê-la.

O locatário que for compelido a transferir-se do imóvel "terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar ou desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar", diz o art. 52, II, § 3º.

Ao ajuizar a ação renovatória, a petição inicial deverá ser instruída com os seguintes elementos descritos no art. 71: prova do preenchimento dos requisitos delineados no art. 51; contrato escrito de 5 anos ou que a soma sucessiva contemple este prazo ininterrupto; prova do cumprimento do contrato, obrigações do locatário, todos os aluguéis; quitação de todos os impostos e taxas; indicação das condições ofertadas, ou seja, o que se propõe com a renovação; nomeação do fiador, devendo constar que é solidário; declaração do fiador que aceita o encargo, caso queira manter o fiador ou, sendo o outro casado, com a outorga uxória e provas que é sucessor ou cessionário, nos casos de causa mortis e inter vivos; poderá haver a "substituição ativa dos titulares do direito, que se transmitem aos substitutos destes, ou a transmissão de bens e direitos de uma pessoa falecida a outras, em virtude de lei ou de vontade expressa do falecido" e o prazo do contrato a ser renovado, devendo ser por igual período.

Mesmo com o contrato de aluguel constando expressamente a cláusula de renovação, esta se renova apenas uma vez, não automaticamente. Assim sendo, o locatário poderá propor a ação renovatória pelo prazo máximo de 1 ano, ou pelo mínimo de 6 meses da data do término do contrato de locação. Se a sentença da ação for procedente, haverá a renovação da locação, sendo improcedente, o juiz fixará prazo de até seis meses para que o locatário desocupe o imóvel, desde que seja requerido na contestação do locador.

O caminho para o sucesso não estará necessariamente em aumentar a renda. Para alguns administradores, a resposta está em se ter consciência da origem e da destinação do dinheiro, bem como na disposição de fazer decisões bem fundadas, além de uma boa propaganda e um ponto comercial estratégico. Nem sempre o empresário terá seu próprio ponto sendo necessário alugar um imóvel para desenvolver sua atividade comercial. A perda do ponto pode significar perda do negócio. Para tanto, um bom relacionamento entre locador e locatário, especialmente pautado na honestidade, será sempre importante, tornando-se uma arma mais poderosa para o sucesso da atividade comercial do que muitos supõem.

FONTES:

FAZZIO JÚNIOR, Waldo. Manual de Direito Comercial. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2003.

ACQUAVIVA, Marcos Cláudio. Dicionário acadêmico de direito. São Paulo, Editora Jurídica Brasileira, 1999.

www.advocaciaconsultoria.com.br/dirimobiliario/acloc.htm

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Notas:

* Bruno Soares de Souza, Acadêmico do 6º período do curso de Direito, Faculdades Integradas do Oeste de Minas - FADOM. Divinópolis (MG) - 25 de novembro de 2006. [ Voltar ]