Um restaurante localizado na região da Avenida Paulista conseguiu reduzir provisoriamente o aluguel em 50%, por meio de liminar (tutela de urgência), deferida por um desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, ou seja, já em segunda instância. O juiz de primeira instância a tinha negado, afirmando que as restrições ao funcionamento do comércio tinham sido amenizadas.

- A realidade não é bem essa. O governo estadual tem sido errático com relação às restrições, mas elas nunca deixaram de existir. No final do ano, houve um período de fechamento total, só na semana passada foram liberados 40% dos assentos e funcionamento até 22 horas, ou seja, o setor ainda trabalha com imensas restrições e muitas contas a pagar, diz Percival Maricato, titular do escritório que representou os interesses do restaurante na corte judicial.

O desembargador Antonio Rigolin, da 31º Câmara de Direito Privado, reconheceu que: “É inegável que efetivamente foi reconhecido o estado de calamidade pública e é notório que, em razão da adoção de medidas restritivas de emergência, direcionadas ao enfrentamento da pandemia da covid-19, em especial o isolamento social, geraram a impossibilidade de utilização adequada do imóvel objeto da locação.”

A partir dessa conclusão, a medida requerida pelo restaurante foi deferida: “Na hipótese, encontra-se caracterizado o desequilíbrio no relacionamento contratual das partes, em consequência de caso fortuito ou força maior, situação que autoriza identificar, ao menos em princípio, a existência de probabilidade do direito afirmado, pois presente uma situação que justifica admitir o direito de revisão, por aplicação analógica dos artigos 317 e 422 do Código Civil, considerando, sobretudo, que há impossibilidade de desfrute de forma plena pela autora do próprio objeto da locação, isto em decorrência das determinações governamentais. Há, também, inegável situação de risco de dano irreparável ou de difícil reparação, pois a persistência do estado de coisas atual tornará inviável a própria continuidade do contrato. E a medida enseja a necessidade de atuação imediata, diante da gravidade da situação. A fixação deve atender buscar melhor equilíbrio entre as partes, segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade.”

A ação foi proposta pelo advogado João Maia Correa Joaquim, do escritório Maricato Advogados Associados, para quem a redução de alugueres é imposição de bom senso e beneficia locador e locatários, além da economia como um todo, da oferta de empregos, tributos, serviços e demais benefícios propiciados pelo comércio.

- De fato, é com reduções de aluguel, alguns obtidos amigavelmente, outros judicialmente, que alguns restaurantes conseguem respirar e sobreviver. Muitos não conseguiram, fecharam as portas e assim também os locadores foram prejudicado, entre estes, muitos que se recusaram a reduzir alugueres, diz. Com os imóveis vazios, não só deixam de receber alugueres, como têm que pagar IPTU.

Para Leonardo Ramos, diretor da ABRASEL SP, é possível perceber pela cidade imóveis comerciais em quantidade para alugar, disponibilidade que tende a aumentar, não só pela crise no comércio de rua, mas pelo desenvolvimento do comércio eletrônico, que veio para ficar. “Há muitos locadores que são cabeças duras, insensíveis, acabaram por perder bons locatários e a meu ver ficarão um tempo sem alugar seus imóveis e terão que reduzir os alugueres, se quiserem locá-los novamente”, diz Leonardo.

Embate entre locadores e locatários vem desde abril

As negociações e ações entre locadores e locatários na área do comércio, visando reduzir alugueres, continuam sendo ajuízas em grande volume. Os locatários procuram o Judiciário quando fica inviável a redução de forma amigável.

O embate começou em abril de 2020, com o agravamento da pandemia, que em certos momentos obrigou a proibição total do comércio considerado não essencial, com reflexos mais sentidos na área de restaurantes, onde a mão de obra é sempre intensiva e consome algo como 30% ou mais do faturamento.

Os alugueres custam em média de 8% do faturamento nas lojas de rua e  12% ou mais em shoppings ou ruas mais movimentadas ou sofisticadas da cidade.

Os estabelecimentos que conseguiram sobreviver, reduziram a mão de obra ou negociaram suspensão de contratos com os trabalhadores, pararam de comprar e reduziram custos onde foi possível. O aluguel, um custo fixo, se tornou um dos maiores problemas. Como pagá-lo sem usar o prédio e faturar?

Os comerciantes apelaram aos locadores e até conseguiram resultados. Mais de 50% obtiveram  redução de alugueres ou descontos parciais no valor que deveria ser pago no início de 2021, quando, se supunha, deveria acabar a pandemia.

Acontece que tivemos a 2º onda e a pandemia continua. No ritmo que ocorre a vacinação, tudo indica que teremos mais seis meses de incerteza, pelo menos. Nesse prazo, os pedidos de redução de alugueres deverão continuar.